Ao se mudar para um apartamento, muitas pessoas têm dúvidas sobre a utilização da área comum do condomínio e suas regras.  

Neste artigo, nós iremos responder quais são os espaços que fazem parte da área comum, o que pode ou não se fazer nesses ambientes e quais são as regras para uso. 

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Qual é a área comum do condomínio?

Todo condomínio possui área privativa e áreas que são de uso comum, que incluem elevadores, escadas, salão de festas, áreas de lazer, etc. 

Existem outros espaços que são de uso exclusivo dos funcionários do condomínio, tais como áreas de segurança, telhado, tubulações, entre outros.

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Alguns condomínios oferecem um espaço para depósito para o morador, além do próprio apartamento ou casa.  Geralmente ele está junto à garagem. Nesse caso, cada condômino é responsável pela manutenção e conservação do seu depósito. 

Portanto, consulte a escritura para entender a descrição da sua propriedade, que será a sua área privativa. 

Veja a seguir a descrição específica de cada área:

Área comum

A área comum é caracterizada por espaços que podem ser utilizados de forma igual por todos os moradores do condomínio. São eles:

  • Piscina;
  • Espaço gourmet;
  • Churrasqueira;
  • Salão de festas;
  • Playground;
  • Quadras poliesportivas;
  • Academia;
  • Espaço pet;
  • Áreas de circulação; 
  • Portaria;
  • Hall de entrada;
  • Elevadores;
  • Escadas;
  • Garagem;
  • Jardim.

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Área privativa

Área privativa é de uso exclusivo do proprietário do apartamento. Isso inclui o próprio apartamento, vagas de garagem e o depósito (se houver). 

No caso de locação, o proprietário concede o uso exclusivo da área privativa ao inquilino. 

Área total

A área total é constituída pela área privativa e a área comum do condomínio.

Regras de condomínio para a área comum

Cada condomínio estipula as suas regras para a área comum. Então, se você for alugar ou comprar um apartamento ou casa em condomínio, precisa entender quais as regras estipuladas para as áreas comuns por meio do Regimento Interno. Zelador e síndico também podem ajudar. 

Como funcionam as visitas para área comum?

Visitar as áreas comuns é permitido em qualquer momento. Exceto se estiver sendo usada por outro inquilino. 

Contudo, para usar algumas áreas como churrasqueira ou salão de festas é preciso agendar o dia e hora que você pretende fazer seu evento. Este agendamento pode ser feito via App ou intranet do condomínio. 

Já para áreas como piscina, parquinho ou bancos e jardins, o uso está liberado. Porém, com a pandemia do Coronavírus, essa utilização pode ter ficado um pouco restrita, mas cada condomínio montou estas regras. 

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Quais são as regras básicas de uso da área comum?

As regras básicas dependem de cada condomínio. Porém o horário de funcionamento e agendamento para alguns locais como churrasqueira e salão de festas acontecem de forma universal. Normalmente, o agendamento é feito pelo app ou intranet da administradora e a utilização ocorre entre às 9h00 e as 22h00.

Normalmente, as regras consistem em utilizar a área sem destruir o local, fazer barulho excessivo ou não higienizar após a utilização. Contudo, sempre é bom você observar as regras do seu condomínio. 

E quando as regras são descumpridas? Como funciona a multa?

Caso as regras do condomínio para uso das áreas comuns forem descumpridas, normalmente o síndico chama o inquilino e conversa sobre o problema. 

Caso haja repetição dos problemas a multa é aplicada, e o valor da multa de condomínio varia de acordo com a gravidade da ocorrência e a quantidade de infrações cometidas. A primeira multa deve ter valor mais baixo, que vai aumentando conforme a reincidência.

Direitos e atenção que todo condômino deve ter

O Código Civil, Artigo 1.335 da Lei 10.406/2002, estabelece que são direitos dos condôminos:

I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – Votar nas deliberações da Assembleia e delas participar, estando quite.

Acima está o trecho extraído direto da lei. Contudo, pra entender melhor temos os seguintes direitos garantidos:

  • Utilizar a área comum de acordo com sua implicação, mas sem atrapalhar a utilização dos demais moradores. Por exemplo: Se estiver na piscina, e for proibido levar bebida alcoólica para esta área, a regra deve ser obedecida. 
  • Caso você seja o proprietário ou locatário, com procuração cedida pelo proprietário para ter poder de voto, deve participar das reuniões e assembleias aplicando o seu voto no que achar mais conveniente para o bem de todos. 

E, para que a lei seja respeitada, é necessário que o Regimento Interno e a Convenção do condomínio sejam claros na determinação das regras de espaços comuns. 

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Ambos são definidos e votados em Assembleias ou reuniões de condomínio que requerem a participação de condôminos. 

Na Convenção, estão descritas as normas gerais da estrutura e funcionamento do condomínio. Já o Regimento Interno se refere aos acordos de conduta e comportamento esperado dos condôminos, ou seja, dos moradores.

Por isso, é importante estar atento ao que diz tanto a Convenção, quanto o Regimento Interno do seu condomínio. Já que a ocupação indevida da área comum pode gerar atrito com os vizinhos e até multa. 

Para conhecer o regimento, é comum os condomínios disponibilizarem em um aplicativo ou no site da administradora. Tenha sempre atenção. Se no seu condomínio não tiver este app ou site, você pode solicitar à administradora ou ao síndico o envio do arquivo digital por e-mail ou ainda consultar uma cópia impressa – geralmente com o zelador ou porteiro. 

Uso da área comum do condomínio

Algumas práticas de utilização das áreas comuns são recorrentes nos condomínios, apesar de cada um ter suas regras específicas. São elas:

Salão de festas e/ou churrasqueira/espaço gourmet

O uso desses espaços deve ser requerido mediante uma solicitação. Além do valor do condomínio que é pago mensalmente, em alguns prédios é necessário o pagamento de uma taxa cada vez que as áreas são utilizadas. O valor dessa taxa varia de edifício para edifício.

É comum também que o uso dos ambientes seja agendado e que o uso dessa área tenha horário para começar e terminar. Em caso de desrespeito, multas podem ser aplicadas. 

Área comum de condomínio para visitantes

A maioria dos Regimentos dos condomínios limita a quantidade de visitantes que podem usufruir das áreas comuns. 

Salão de festas e/ou churrasqueira e espaço gourmet (se houver) geralmente podem ser frequentados por visitantes. Outras áreas, como quadras e piscinas, podem ser liberadas dependendo das regras de cada condomínio.

Quem é responsável pela área comum do condomínio?

Geralmente, embutido no valor do condomínio estão as taxas para a manutenção dos espaços de uso coletivo. 

No entanto, é importante que cada morador faça a sua parte para manter a limpeza, conservação e organização dessas áreas.

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Como escolher um apartamento com área comum do seu jeito

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  • Piscina
  • Academia
  • Playground
  • Salão de festas
  • Quadra esportiva
  • Portaria 24h
  • Espaço gourmet na área comum
  • Lavanderia no prédio
  • Sauna
  • Elevador
  • E mais!

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