A locação de um imóvel é uma transação comercial entre proprietário e inquilino. E como qualquer relação dessa natureza, precisa ser documentada legalmente, para que as duas partes saibam quais são suas responsabilidades. Para você saber como funciona um contrato de aluguel, também conhecido como contrato de locação, preparamos um conteúdo completo sobre o assunto.

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O que é o contrato de aluguel?

O contrato de aluguel, ou contrato de locação, nada mais é do que um documento que formaliza o relacionamento entre locatário (inquilino) e proprietário (locador). 

Por ser um documento tão importante, é extremamente necessário que todos os detalhes das negociações entre as duas partes estejam presentes no documento. Por isso, qualquer erro no documento pode acarretar em uma rescisão, em multas ou até processos judiciais. 

Definido de acordo com o que conduz a Lei do Inquilinato, o documento traz, além de detalhes sobre o imóvel, todos os direitos e as obrigações do proprietário e do inquilino, como também as punições contra os que desobedecem.

Qual é a duração de um contrato de locação?

O modelo de contrato de aluguel mais comum no mercado imobiliário brasileiro tem um tempo mínimo de locação de 30 meses. 

Esse prazo, totalmente em acordo com Lei do Inquilinato, garante mais segurança a inquilinos e proprietários.

Modelo de contrato de aluguel

Cada imobiliária trabalha com seu modelo de contrato de locação, que é aplicado em todos os negócios fechados entre locadores e locatários. 

No entanto, cada contrato de locação é diferente do outro pois, além de contemplar as informações pessoais dos envolvidos e do próprio imóvel, também registra possíveis exigências de ambos os lados para o fechamento do negócio, como:

  • Negociação do preço do aluguel;
  • Data de início da vigência;
  • Eventuais reparos/benfeitorias. 

Nestes casos, trabalha-se o contrato de aluguel padrão e as particularidades de cada negociação são inseridas em um termo aditivo.

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O que deve constar em um contrato de aluguel?

1. Informações de inquilino e proprietário

As partes interessadas devem ser representadas no documento com “nome” e “CPF”. E tanto a parte de “inquilino” quanto a de “proprietário” pode ser composta por mais de uma pessoa. 

Acontece muito, por exemplo, em caso de inquilinos, quando há composição de renda entre mais pessoas para aprovação da análise de crédito, etapa fundamental para a locação de um imóvel.

2. Dados gerais do imóvel

O contrato de locação deve trazer o endereço completo do imóvel, se ele tem vaga de garagem e deixar clara a finalidade do imóvel.

De acordo com a Lei do Inquilinato, uma casa ou apartamento que tem fim exclusivamente residencial não pode ser usado de outra forma, como para a abertura de um comércio, por exemplo.

3. Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros encargos

O documento deve conter o valor mensal do aluguel e também outros encargos relacionados à locação, como:

  • IPTU;
  • Seguro contra incêndio;
  • Se for o caso, o valor aproximado da taxa de condomínio. 

Além disso, o contrato de locação deve deixar claro como será realizado o reajuste do valor do aluguel.

O reajuste do aluguel também é uma informação que deve constar no contrato de locação. A Lei do Inquilinato não estipula de forma clara como esse reajuste deve ser feito. Apenas determina que a forma como os valores são aplicados deve ser acordada entre inquilino e proprietário.

Em geral, o mercado trabalha com o reajuste de aluguel anual, a cada aniversário do contrato de locação. O IGP-M sempre foi usado como o indicador base para esse reajuste. Tanto que era conhecido como “inflação do aluguel”.

No entanto, em novembro de 2020, o QuintoAndar, que é a imobiliária digital líder em aluguéis residenciais no Brasil, fez um movimento pioneiro no mercado: deixou de lado o IGP-M e passou a adotar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como base dos reajustes anuais de aluguel. 

Desde então, a imobiliária digital já soma mais de 35% contratos pelo IPCA. A troca de indexador aconteceu para evitar impactos negativos, tanto para inquilinos e proprietários, quanto da volatilidade do IGP-M, que desde março de 2020 vem subindo de forma vertiginosa.

4. Multa por atrasos

O valor da multa por atraso de aluguel é variável e definida de acordo com a imobiliária responsável pela locação, assim como acontece com a taxa condominial, que é definida pela administradora do condomínio. 

O contrato de aluguel deve conter o percentual das multas aplicadas ao inquilino em caso de atraso no pagamento do aluguel ou do boleto do condomínio.

5. Contratação e troca de titularidade de serviços

O contrato de locação precisa deixar claro que é de responsabilidade do inquilino a contratação, ou não, dos serviços de utilidade pública, como água, luz e gás. Bem como a troca de titularidade dessas contas de consumo

6. Benfeitorias, danos e reparos

As responsabilidades de ambas as partes no que diz respeito a benfeitorias, danos e reparos são sempre discriminadas no contrato de locação, sempre em respeito à Lei do Inquilinato. Geralmente, determina-se que:

  • O inquilino não pode fazer qualquer modificação ou benfeitoria no imóvel, ainda que necessária ou útil, sem a autorização prévia do locador;
  • O proprietário é responsável por reparar danos anteriores ao início da locação;
  • Os danos causados durante a locação são de responsabilidade do inquilino – com exceção de problemas ocultos que apareçam durante a locação, como um encanamento estourado, por exemplo.
  • Reparos urgentes e emergenciais devem ser comunicados pelo inquilino ao proprietário. E o contrato de aluguel deve estipular o prazo para o locador tomar as devidas providências nestes casos específicos.

7. Rescisão, devolução do imóvel e descumprimento do contrato

A cláusula que trata da quebra de contrato de aluguel deve trazer todas as informações referentes às diferentes possibilidades e aos momentos em que um compromisso entre locador e locatário se encerra, como:

  • Retomada do imóvel pelo locador: pela Lei do Inquilinato, durante o prazo da locação, o proprietário não poderá retomar o imóvel, exceto quando precisar do bem para uso próprio – caso não tenha outro – ou para o uso de filhos, pais ou avós. Ou se o inquilino cometer algo que se caracterize em quebra de contrato;
  • Rescisão no primeiro ano de contrato: em contratos de 30 meses, caso o inquilino deseje encerrar o compromisso antes de 12 meses da data de início, ele deverá pagar uma multa proporcional, reduzida pelos meses já morados, sem a necessidade de cumprimento de aviso prévio. Neste caso, o contrato deve trazer informações sobre como é feito o cálculo dessa multa;
  • Rescisão após o primeiro ano de contrato: nos contratos de 30 meses, o inquilino pode pedir a rescisão sem multa, desde que envie aviso prévio, com antecedência mínima de 30 dias. Quando não cumpre o aviso prévio, o padrão de mercado é que o locatário pague o valor integral equivalente a um mês do aluguel vigente.

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