Historicamente, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço tem sido o principal recurso dos trabalhadores na busca pela realização do sonho da casa própria. Quer saber como usar o FGTS pra comprar um imóvel? Então veja este guia prático com perguntas e respostas que o MeuLugar preparou pra você:

O que é o FGTS?

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criado com o objetivo de proteger o trabalhador demitido sem justa causa. Por isso, no início de cada mês, o empregador deposita o correspondente a 8% do salário do funcionário em uma conta na Caixa Econômica Federal, vinculada ao contrato de trabalho. 

O saldo do FGTS é constituído pelo total desses depósitos mensais. E esses valores pertencem ao empregado que, em algumas situações, como no caso de um financiamento habitacional, pode dispor do total depositado em seu nome.

FGTS - Como usar o FGTS pra comprar um imóvel

Quando posso usar o FGTS pra financiar um imóvel?

Desde janeiro de 2019, quando o teto foi aumentado, o valor pode ser utilizado em financiamentos dentro do Sistema Financeiro Habitação (SFH) – principal programa de financiamento habitacional do país, regulado pelo Governo Federal -, para negociação de imóveis avaliados em R$ 1,5 milhão em qualquer estado do país.

Antes de janeiro de 2019, o valor era de R$ 950 mil apenas para Rio de Janeiro, Minas Gerais, São Paulo e Distrito Federal. E de R$ 800 mil para os demais estados. 

São três as modalidades em que o FGTS pode ser usado:

1. Compra ou construção de imóvel residencial

O saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço pode ser usado na compra de imóvel residencial concluído ou em construção. O valor é aplicado na hora da contratação, como entrada do financiamento, como parte do pagamento ou mesmo como o valor total do imóvel em questão.

Importante: o imóvel deve estar localizado no mesmo município onde você trabalha ou comprove sua residência há mais de um ano. Ou nas cidades vizinhas a ele ou integrantes da mesma região metropolitana.

2. Liquidação ou amortização do saldo devedor

Em contratos de financiamento assinados via Sistema Financeiro Habitação (SFH), o FGTS pode ser utilizado para quitação parcial ou total da sua dívida.

3. Pagamento das prestações

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço também pode ser utilizado para até 80% do valor das prestações do seu financiamento imobiliário em até 12 meses consecutivos. Desde que, assim como na segunda modalidade, o contrato tenha sido assinado dentro do Sistema Financeiro Habitação (SFH).

Quais são as condições pro uso do FGTS no financiamento de um imóvel?

O uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pro financiamento de um imóvel precisa respeitar algumas condições. Tanto por parte de quem está realizando a compra quanto em relação ao próprio imóvel.

Pra você que está comprando:

• Ter pelo menos três anos acumulados de trabalho com recolhimento do FGTS. Mesmo que não sejam consecutivos ou na mesma empresa;

• Não ter um financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);

• É preciso que você não tenha outro imóvel na cidade onde você mora ou trabalha, nem em municípios vizinhos e integrantes da mesma região metropolitana. Conforme as regras da Caixa Econômica Federal.

Para o imóvel ser financiado com FGTS ele precisa:

  • Ter seu valor avaliado em até R$ 1,5 milhão. Essa avaliação é feita por uma empresa independente contratada pelo banco onde você pretende tomar o crédito do financiamento. A regra é válida para todos os estados brasileiros;
  • Ser residencial urbano e destinado à moradia do titular;
  • Na data de avaliação final, estar em plenas condições de ser habitado e sem vícios de construção, ou seja, sem falhas que tornem o imóvel impróprio pra moradia, ou que diminuam seu valor;
  • Deve estar matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado, sem qualquer registro de gravame – quando o imóvel tem alguma pendência judicial ou tributária -, que resulte em impedimento à comercialização;
  • Não ter sido objeto de uso do FGTS, por pelo menos 3 anos, contados a partir da data do registro na matrícula do imóvel. Exemplo, se imóvel adquirido foi registrado no dia 30/11/2015, um saldo de FGTS só poderá ser utilizado novamente na sua compra a partir de 01/12/2018.
  • O imóvel deve estar localizado no município onde o comprador exerça sua ocupação principal. Pode ser um município da mesma região metropolitana ou município em que o comprador comprove residência há no mínimo um ano.
  • Na construção de um novo imóvel, o FGTS só pode ser usado se o trabalhador contratar um financiamento específico pra essa modalidade. Dessa forma, um agente financeiro controla os recursos. E faz as liberações de acordo com o cronograma da obra. E, mesmo assim, pra usar o fundo com essa finalidade, é preciso que o trabalhador seja o proprietário do terreno.

Quando o FGTS não pode ser usado?

Se você pretende comprar um imóvel usando os recursos do FGTS como parte do valor da entrada, é fundamental checar se o bem não foi adquirido pelo atual dono também com o FGTS. Pois são necessários três anos de intervalo pra que um mesmo imóvel seja negociado dessa forma. 

Caso você tenha usado o FGTS pra amortizar um financiamento imobiliário, é preciso esperar dois anos pra poder utilizar seu saldo novamente nesse tipo de operação. 

Você também não pode usar o FGTS:

  • Na compra de imóvel comercial;
  • Pra reforma ou ampliação do seu imóvel;
  • Na compra de terrenos sem construção ao mesmo tempo;
  • Pra comprar material de construção;
  • Em imóveis residenciais pra familiares, dependentes ou terceiros.

Documentação

Saiba qual é a documentação necessária pra você dar entrada no uso do FGTS pra compra do seu imóvel:

  • Documento oficial de identificação, como RG, Carteira Nacional de Habilitação (CNH) ou Passaporte;
  • Extrato da conta vinculada ao FGTS;
  • Carteira de trabalho que comprove o tempo de trabalho sob o regime CLT e, consequentemente, o recolhimento do FGTS;
  • Para pessoas que trabalham de forma avulsa, ou seja, sem vínculo empregatício e que prestam serviços a empresas diferentes, é preciso uma declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato;
  • Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF);
  • Pra pessoas casadas ou em união estável, é preciso apresentar a DIRPF de ambos os cônjuges/companheiros