Na hora de comprar um apartamento, mesmo com parcelamentos amigáveis, há cobranças que podem extrapolar o orçamento do tão sonhado imóvel próprio. 

As possibilidades de comprar um apartamento sem entrada podem ajudar a reduzir algumas dessas despesas. 

Neste texto, vamos explorar diversas nuances do assunto, para que você entenda todos os seus direitos e possa decidir qual o melhor caminho a seguir para realizar o sonho de ter um imóvel próprio.

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Como comprar um apartamento sem entrada?

O advogado e gestor jurídico na Kalil & Salum Sociedade de Advogados, Guilherme Mattos, aponta que, apesar de não ser a regra geral do mercado, existe, sim, a possibilidade de se comprar um imóvel sem entrada, em situações específicas. 

Uma dessas formas é pelo programa do Governo Federal Casa Verde e Amarela (que substituiu o Minha Casa Minha Vida).

foto de Guilherme Mattos, Advogado e Gestor Jurídico na Kalil & Salum Sociedade de Advogados

Guilherme Mattos

Advogado e Gestor Jurídico na Kalil & Salum Sociedade de Advogados.

A condição é conferida àqueles que se enquadram na faixa 1 do programa (renda de até R$2.000,00). Além do requisito econômico, exige-se idade superior a 18 anos, que o adquirente não tenha outra propriedade, utilize o imóvel para moradia própria e exerça atividade laborativa na mesma cidade do imóvel adquirido.

A segunda alternativa, explica o advogado, seria negociando o parcelamento do valor da entrada diretamente com a construtora que, tal como a instituição financeira, promoverá prévia análise de crédito do comprador: “Naturalmente, essa última opção é mais comum em compra de imóveis na planta”.

Como calcular o valor da entrada em um imóvel?

Para calcular a entrada, verifique o valor total do imóvel e observe a porcentagem que a imobiliária está pedindo de entrada.

Por exemplo, 20% de entrada para uma casa que custa 400 mil reais será 80 mil. Basta dividir 400 mil por 100 e multiplicar por 20.

Vale a pena comprar apartamento sem entrada?

A prática de comprar apartamento sem valor de entrada é vantajosa quando não há a possibilidade de conseguir o dinheiro necessário, que costuma ser maior em comparação com as parcelas.

É importante considerar que o não pagamento da entrada vai resultar em mais parcelas no financiamento e, consequentemente, aumentar o valor total do imóvel devido à incidência de juros.

Como funciona o financiamento imobiliário?

O advogado Guilherme Mattos explica que financiamento imobiliário é uma das formas mais comuns para aquisição de imóveis no Brasil. 

foto de Guilherme Mattos, Advogado e Gestor Jurídico na Kalil & Salum Sociedade de Advogados

Guilherme Mattos

Advogado e Gestor Jurídico na Kalil & Salum Sociedade de Advogados.

Trata-se de uma linha de crédito oferecida como empréstimo pelas instituições financeiras, que pode ser utilizada para compra de casas, apartamentos, salas comerciais, lotes e, até mesmo, para reformas ou finalização de obras.

O advogado ainda explica que esse tipo de crédito é essencial nos casos em que não há condições de aquisição à vista. Assim, o comprador recorre à instituição financeira que, após análises de crédito, concede o financiamento. 

Pela regra geral, o crédito financeiro alcança até 80% do valor do imóvel (em alguns casos, as instituições liberam até 90%), a ser pago em até 35 anos. Os dois principais modelos de financiamento imobiliário existentes no Brasil são: 

  1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH); 
  2. Sistema Financeiro Imobiliário (FSI). 

“No modelo SFH (Lei nº 4.380/64), o valor do imóvel não pode ultrapassar R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) e o crédito concedido é de, no máximo, 80% do valor do imóvel. Por outro lado, no modelo SFI, criado pela Lei nº 9.514/97, o crédito pode alcançar 90% do valor do imóvel e se destina a bens cujo valor supera o teto estabelecido no SFH”, ressalta o advogado. 

Existem diferenças também no que diz respeito à taxa de juros, recursos, possibilidade (ou não) de utilização do FGTS, tipo de imóveis (se residenciais ou comerciais) e, por fim, tomadores do crédito (para pessoas físicas e/ou jurídicas).

Para entender os principais tipos de financiamento imobiliário, leia nosso guia sobre o assunto!

O que é o valor de entrada em um financiamento?

A entrada de um financiamento é uma porcentagem do valor total, que precisa ser pago logo na aquisição do imóvel.

Guilherme Mattos explica que, em média, o percentual de entrada mais praticado pelo mercado gira em torno de 20%.

Esse montante precisa ser pago à vista e, quanto maior o seu valor, melhores serão as condições para efetuar o restante do pagamento. 

Um dos motivos para essa prática é que o pagamento da entrada demonstra a capacidade financeira do comprador, evidenciando que ele tem mais chances de cumprir o contrato.

Como o financiamento nada mais é do que um tipo de empréstimo, o pagamento inicial é muito importante para gerar confiança nas instituições que irão arcar com a dívida.

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Como conseguir a entrada do apartamento?

Para conseguir a entrada do apartamento sem recorrer a empréstimos, um dos primeiros passos é se organizar financeiramente.

Então, coloque esse objetivo em mente e tome atitudes para alcançá-lo. Anote todos os seus ganhos e gastos e veja exatamente como o seu dinheiro está sendo usado.

A partir daí é possível reduzir o orçamento em áreas que estão consumindo muito dinheiro de forma desnecessária, e concentrar uma maior parte para a entrada do seu apartamento.

Também é indispensável manter a motivação ao longo do tempo, pois os valores não costumam ser muito baixos, o que exige um esforço considerável para obtê-lo.

Muitas pessoas, quando se deparam com os altos valores de entrada acabam desanimando. Mas, com o planejamento adequado e paciência, seus sonhos podem se tornar realidade.

Como funciona a entrada com o FGTS?

Se uma pessoa tem um valor de FGTS disponível, ela pode usá-lo como entrada para um imóvel. Basta preencher a documentação junto à imobiliária para solicitar o valor com a Caixa Econômica Federal.

Mas, para que isso seja possível, é necessário cumprir algumas regras:

  • Ter ao menos 3 anos de carteira assinada;
  • Não ter outro financiamento de imóvel ativo;
  • Não ser proprietário de outro imóvel na cidade em que trabalha ou mora.

Veja também: Saiba como usar o FGTS para comprar um imóvel

Em suma, é possível comprar um apartamento sem entrada, porém existem poucas situações em que esse benefício é concedido. De qualquer forma, é sempre importante avaliar todas as possibilidades para realizar o sonho da casa própria de uma forma sustentável, sem comprometer o orçamento mais do que o recomendável.

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