Os fundos de investimento imobiliários, ou FIIs, são uma das alternativas para quem quer realizar um investimento imobiliário, sem necessariamente ser proprietário de um imóvel. 

Os FIIs são o jeito mais simples de se investir no mercado imobiliário e, neste artigo, nós vamos explicar para você o que é e como investir em fundo imobiliário, bem como outras características dessa modalidade de investimento. 

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O que é um investimento imobiliário?

Investimento imobiliário, como o próprio nome diz, é uma forma de aplicação de dinheiro, feita no mercado imobiliário. Ele pode ser feito de três formas diferentes:

Dentre as três formas, é muito comum que uma pessoa que não possui um imóvel e deseja investir, aposte nos fundos imobiliários. Isso porque a aplicação financeira inicial pode ser baixa, os rendimentos acontecem mensalmente e são isentos do imposto de renda.

A seguir, trataremos melhor como funciona o fundo de investimento imobiliário e quais são os três tipos que existem.

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O que é e como funciona o fundo de investimento imobiliário?

imagem de alguém segurando chaves de uma casa ou apartamento em frente à entrada

Os fundos imobiliários funcionam como outros fundos de investimento. Ou seja, várias pessoas se reúnem para aplicar em conjunto em um mesmo fundo. 

No caso do fundo imobiliário, as pessoas investem conjuntamente no mercado imobiliário. 

Existem três modalidades de fundos imobiliários: 

Fundos de tijolo

O investimento é realizado em empreendimentos imobiliários físicos, já terminados ou ainda em construção. Esses fundos investem na construção ou aquisição de imóveis, que podem ser hospitais, prédios comerciais, shoppings, entre outros.

Fundos de papel

Têm como ativos títulos ligados ao mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificado de recebíveis imobiliários (CRI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), entre outros. 

Portanto, o rendimento desses fundos será proporcional ao rendimento que esses títulos apresentem.

Fundos híbridos

Mesclam tanto títulos imobiliários (LCI, LH, CRI, etc.), quanto empreendimentos imobiliários físicos. 

É importante saber que os valores aplicados em um fundo imobiliário são administrados por uma gestora, responsável por investir nos diferentes fundos. É dela também o papel de repassar os lucros e a rentabilidade a cada pessoa que aplicou em algum dos fundos.

A gestora de fundos tem um gestor especializado no mercado imobiliário, que faz a administração do patrimônio do fundo e dos ativos contidos nele. O gestor, portanto, é quem escolhe o imóvel que a carteira vai adquirir, o inquilino no caso de locação, ou os títulos a serem comprados. 

A rentabilidade ou a perda são repassadas de forma igual aos investidores ou cotistas. Isso porque os investidores aplicam o mesmo valor em uma cota do fundo e, portanto, recebem a mesma rentabilidade. 

No entanto, deve ser levado em conta não somente a rentabilidade ou a perspectiva de retorno, mas também o nível de risco e a liquidez do ativo.

Fundos imobiliários são seguros?

Os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3, a bolsa de valores oficial do Brasil, quando negociados no pregão. No entanto, assim como qualquer investimento, isto não os impede de apresentar certos riscos. 

Uma crise econômica, um incêndio ou enchente podem afetar os ativos de uma determinada carteira, por exemplo. Portanto, é importante sempre ter em mente tudo o que pode impactar o mercado imobiliário ou os imóveis adquiridos, seja eventos políticos, econômicos, sociais ou da natureza, já que os mesmos também influenciarão na rentabilidade do fundo. 

Outro risco está relacionado à regulamentação do mercado imobiliário brasilero, que envolve regras como licenças específicas, aprovação de autoridades, zoneamento, entre outras, que podem influenciar na aquisição de um imóvel, bem como na venda, locação, ampliação e reforma.

Além disso, a eventual falta de liquidez para negociar os fundos na bolsa pode vir a ser uma problema de caráter financeiro, já que o mercado secundário é a única alternativa caso isto ocorra.

O mercado secundário é o local onde os investidores conseguem negociar e transferir entre si os valores mobiliários emitidos pelas companhias, que não têm participação nesses processos.

Por conta disso, os fundos de investimento imobiliário são mais indicados para investidores de perfil moderado e agressivo.

Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários

Os FIIs não são somente atrativos por serem um investimento imobiliário mais simples, mas também pelas suas vantagens. São elas:

  • Boa governança: Os FIIs têm profissionais especializados no mercado imobiliário (gestores), que decidem sobre as aplicações com base em determinados critérios e análises.
  • Menos burocracia: Quem investe nos FIIs não precisa pagar certos impostos relacionados ao setor imobiliário, nem se preocupar com escrituras e certidões. Toda burocracia fica por conta do gestor.
  • Não precisa de muito para investir: Comprar uma casa para depois vendê-la requer gastos que nem todo mundo tem. Já o mínimo para se aplicar em um fundo imobiliário são R$100, o que torna esse tipo de investimento mais acessível para as pessoas.
  • Liquidez de cotas: O processo de compra e vendas de imóveis no mercado tradicional pode levar anos para ser concluído. Já por meio do mercado secundário dos FIIs, é possível negociar uma boa quantia por dia.
  • Diluição de riscos: Por meio do fundo imobiliário é possível investir em diversos imóveis e títulos. Isso divide a capacidade financeira dos rendimentos, diluindo, assim, eventuais riscos e barateando o investimento.

No entanto, apesar das vantagens é importante que o investidor leve em consideração alguns pontos de atenção ao aplicar em FIIs. São eles:

  • Sem garantia: ao adquirir imóveis por meio de um fundo imobiliário, as propriedades não podem ser hipotecadas ou dadas como garantia na obtenção de empréstimos.
  • Ausência de propriedade do imóvel: ao aplicar em um FII, o investidor se torna cotista e não proprietário do imóvel. Assim, ele não pode usufruir do imóvel que faz parte do fundo
  • Tomada de decisão limitada: os investidores não decidem, individualmente, qual FII vão aplicar ou como realizar compra e venda de ativos. Essas são decisões tomadas pelo gestor da carteira.
  • Condomínio fechado: diferentemente de outros investimentos, não é possível resgatar as cotas de um fundo imobiliário. Para sair do investimento é necessário vender as cotas por meio do mercado secundário, ou pela eventual liquidação do FII.

Quanto rende um fundo imobiliário?

mulher analisando planilhas em dois papéis, com um notebook ao lado, ligado, mostrando gráficos, simulando o cálculo dos rendimentos imobiliários

Na hora de investir, os rendimentos, bem como os riscos, devem ser avaliados por cada investidor. 

A regulamentação dos fundos imobiliários estabelece que a rentabilidade deva ser distribuída aos cotistas, obrigatoriamente, no mínimo a cada seis meses. No entanto, a maioria dos FIIs fazem essa distribuição mensalmente, tudo vai depender da política de investimento do fundo em questão.

Além disso, o rendimento decorrente de fundo imobiliário pode ser isento de Imposto de Renda para pessoa física caso:

  • o cotista tenha menos de 10% das cotas do fundo;
  • o FII tiver no mínimo 50 cotistas;
  • as cotas do fundo serem negociadas exclusivamente na bolsa de valores.

No caso de um fundo de tijolo, que envolva uma locação, por exemplo, o fundo imobiliário deve repassar como parte do lucro líquido 95% da receita mensal da locação dos imóveis. Portanto, se o fundo arrecadou R$100.000 de receita, os cotistas devem receber R$95.000.

A rentabilidade é proporcional ao número de cotas que cada investidor tem. 

Um exemplo de fundo imobiliário simulador é o caso do investidor possuir 5 cotas de um Fundo X e ter pago R$0,55 por cada uma delas no último mês. Multiplicando o valor das cotas por 5, chega-se a R$2,75, valor do aluguel mensal que o investidor receberá neste fundo.

Melhores fundos imobiliários 2021

Em maio deste ano, 65% dos FIIs negociados na B3 tiveram um desempenho positivo. 

E se você está pensando em investir no mercado imobiliário é importante ficar de olho nos melhores fundos imobiliários em 2021

São eles:

FFIsRentabilidade no Ano (%)
RCFA11 – GRUPO RCFA FDO INV IMOB44,26
BBFI11B – BB FDO INV IMOB PROGRESSIVO33,62
CXTL11 – FDO INV IMOB CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA30,15
PRSN11B – PERSONALE I FDO INV IMOB – FII28,00

Fonte: Smartbrain/ValorInveste

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