Proprietário ou inquilino: quem deve pagar o fundo de reservas?

Alugar um imóvel é um grande passo e pode trazer muitas dúvidas aos locatários, dos mais experientes aos de primeira viagem. Uma dessas importantes questões é sobre fundo de reserva: quem paga essa despesa?

Imagine que você se planejou financeiramente, alugou o seu primeiro apartamento e, sem contar com isso, essa nova cobrança surge junto com o condomínio. Será que é certo?

Os direitos e deveres entre proprietários e inquilinos nem sempre são claros para ambas as partes, e, para evitar conflitos e desgastes desnecessários, é preciso estar bem informado sobre o assunto antes de fechar o contrato.

Por isso, abaixo vamos te explicar o que é o fundo de reservas e quem deve pagá-lo. Continue lendo e descubra!

• Quais despesas de condomínio o inquilino deve pagar?
• O que é taxa de fundo de reserva?
• Lei Nº 4591/64
• O que diz o Código Civil sobre fundo de reserva?
• Artigo Nº 22 da Lei do Inquilinato
• Quem deve pagar o fundo de reserva?
• Qual é o valor do fundo de reserva de um condomínio?
• Quando o condomínio pode utilizar o fundo de reserva?
• QuintoAndar e fundo de reserva

Quais despesas de condomínio o inquilino deve pagar?

Quem aluga um apartamento ou casa em condomínio, além de arcar com o valor mensal do aluguel, precisa pagar também as despesas do condomínio. Em alguns casos, essas despesas são cobradas juntas para facilitar.

Assim, é o inquilino que arca com a maior parte das taxas do condomínio. Ou seja, é obrigação do locatário pagar as chamadas despesas ordinárias, como:

• Salários de funcionários;
• Água;
• Luz;
• Esgoto;
• Limpeza;
• Manutenção.

Em alguns condomínios, as tarifas de água e luz correspondem a contas individuais, que são pagas à parte, conforme o consumo de cada morador.

Há também casos em que inquilinos participam de rateios extras, quando é necessário cobrir despesas ordinárias, como quando há alta taxa de inadimplência.

As despesas extraordinárias, como a pintura de fachadas do condomínio e reformas nas áreas externas, não são responsabilidade do inquilino. É o proprietário quem deve bancar esse gasto, uma vez que ele é o condômino. 

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O que é taxa de fundo de reserva?

O fundo de reserva é uma forma de arrecadação adicional de um condomínio entre os condôminos. 

Ele tem como objetivo financiar contas, manutenção e execução de melhorias no condomínio, garantindo a continuidade e o funcionamento do local mesmo quando houver despesas imprevistas e emergenciais ou para realizar obras futuras. 

O fundo de reserva condominial costuma ser uma arrecadação de médio a longo prazo, e, por isso, chegam a grandes quantias. Para que não percam seu valor, esse fundo geralmente é aplicado em instituições financeiras. 

O assunto chega a ser polêmico, tanto sobre a sua obrigatoriedade e valores quanto à jurisprudência de quem paga o fundo de reserva. Por isso, vamos entender o que diz a legislação.

Lei Nº 4591/64

Conhecida como Lei do Condomínio, a legislação mais antiga do país sobre o tema instituiu a cobrança do fundo de reserva, em seu Art. 9º, parágrafo 3º, que dispõe sobre a convenção coletiva do condomínio.

Capítulo II – Da Convenção de Condomínio

Art. 9º. Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembleia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.

(…)

§3º – Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:

(…)

j) a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;

(…)

O que diz o Código Civil sobre fundo de reserva?

O Código Civil, que determina as relações jurídicas no âmbito privado, não traz os pormenores sobre o fundo de reserva.

Essa lacuna traz um problema relacionado ao estabelecimento de valores. Em muitos condomínios, por exemplo, essa taxa varia entre 5% a 10% da cota condominial e deve ser paga mensalmente.

De sua versão mais atualizada, de 2003, no Capítulo 7, que contém disposições sobre os condomínios, é possível interpretar que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais (o proprietário de dois apartamentos, por exemplo, deve pagar valores dobrados) e que a convenção coletiva determina os valores e o modo de pagamento das contribuições para despesas ordinárias e extraordinárias.

Não há menção explícita ao fundo de reserva do condomínio, mas a lei de 1964 acima tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Artigo Nº 22 da Lei do Inquilinato

Na Lei N^o 8.245, ou Lei do Inquilinato, quem paga o fundo de reserva não é evidente. 

Embora o Art. nº 22, parágrafo único, alínea “g” afirme que essa contribuição seja de responsabilidade do locador por se tratar de uma despesa extraordinária, o Art. nº 23, § 1º, alínea “i” obriga o locatário a recompor parte ou a totalidade do fundo de reserva destinado a despesas ordinárias de condomínio.

Dessa forma, entende-se que, se o fundo for usado para uma despesa extraordinária, quem paga é o proprietário.

Agora, se o fundo de reserva for destinado a gastos ordinários, é o inquilino e atual morador que precisa efetuar esse pagamento. 

Quem deve pagar o fundo de reserva?

Para evitar surpresas desagradáveis sobre o pagamento do fundo de reserva, é importante que o inquilino sempre consulte a imobiliária antes de assinar o contrato.

Além de se informar, é muito importante que a definição sobre quem paga o fundo de reserva conste no contrato.

Qual é o valor do fundo de reserva de um condomínio?

Como falamos acima, normalmente o valor da contribuição é de 5% a 10% da cota condominial. Entretanto, essa porcentagem varia de condomínio para condomínio e cabe a convenção condominial chegar a um consenso desse valor.

Desse modo, antes de assinar o contrato de locação, fale com o síndico do condomínio e se informe sobre o valor da taxa de fundo de reserva. 

Quando o condomínio pode utilizar o fundo de reserva?

Lembra que a Lei fala que, se o condomínio utilizar o fundo de reserva para despesas extraordinárias quem paga é o proprietário e se for ordinária quem paga é o inquilino? 

Então, para não gerar entendimento duplo na convenção do condomínio deve estar discriminado a segmentação dos gastos, para não haver discussões em cima desse assunto.

Desse modo, em geral, as despesas extraordinárias e ordinárias são:

• Extraordinárias: são aquelas despesas de gastos emergenciais, como: danos na estrutura do prédio, um cano danificado, infiltração no terraço, problemas por causa de uma tempestade, conserto de algum equipamento de segurança usado pelos colaboradores, pintura da fachada, novos móveis para as áreas comuns do prédio, entre outras. 
• Ordinárias: diferente das extraordinárias, as despesas ordinárias são aquelas que tem a ver com manutenção regulares do condomínio no dia a dia. Ou seja, manutenção dos elevadores, limpeza e conservação das áreas comuns, manutenção dos portões, pagamento dos salários dos colaboradores e outros. 

Ou seja, tendo essa definição, fica mais fácil reconhecer quem deve pagar pela taxa. Lembrando que, o fundo de reserva não deve ser utilizado para pagar os atrasos da taxa condominial de condôminos inadimplentes e nem ser usado para obras e concertos que já estavam previstos no orçamento anual do condomínio.

Como o nome diz: fundo de reserva, esse dinheiro deve ser usado em casos emergenciais que não estavam planejados anteriormente.  

QuintoAndar e fundo de reserva

Temos uma boa notícia para quem aluga imóveis no QuintoAndar, imobiliária totalmente digital e sem burocracia. 

Aqui, a taxa do fundo de reserva é uma despesa do condomínio que é sempre responsabilidade do proprietário do imóvel. Consideramos que ela é um gasto extraordinário e, por isso, é repassada para o locador. 

Agora ficou tudo claro sobre o fundo de reserva e quem paga essa despesa? Então é hora de conferir os outros benefícios que o QuintoAndar oferece para quem está buscando um novo lar. 

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