Guia de aluguel de imóvel: conheça todas as fases do processo

Além de ter acabado com a burocracia no processo de aluguel de um imóvel, o QuintoAndar preparou o guia definitivo para você que está pensando em se mudar


Alugar um imóvel para morar tem muitas vantagens. Uma delas é a flexibilidade de fazer uma mudança mais rápida em caso de necessidade, além de poder encontrar um imóvel mobiliado e pronto para mudar. Para tornar essa jornada ainda mais simples para você, preparamos um guia de aluguel de imóvel completo, com as etapas essenciais para você mudar de casa pelo QuintoAndar, maior imobiliária digital da América Latina e líder absoluta em aluguéis residenciais no Brasil, com um novo contrato de locação fechado a cada 6 minutos no país. 

Se você seguir à risca, vai ver que é tudo rápido, prático e sem burocracia. E, o que é melhor, sem a necessidade de fiador de aluguel ou depósito caução. 

1º passo: Escolher o imóvel

Antes de mais nada, você já resolveu se vai procurar um apartamento ou uma casa para alugar? Essa é uma decisão importante, pois tem a ver com o estilo de vida que você quer levar. 

E assim como você se sente bem na sua sala ou quarto, o ideal é você curtir a vizinhança onde mora. Ao escolher um local pra morar, leve em consideração a sua rotina. Priorize morar perto do seu trabalho, da faculdade ou da escola dos filhos. Pesquise também sobre a oferta de comércio, serviços e transporte público no bairro e arredores, pois é fundamental ter facilidade no dia a dia.

Com a nova realidade imposta pelo coronavírus, o home office deixou de ser uma opção pra muitos e se tornou uma necessidade. Por isso, vale a pena procurar imóveis com um cômodo a mais ou, pelo menos, com um espaço onde você possa montar um posto de trabalho.

Dica: você sabia que alugar imóvel no início do ano pode ser até 30% mais rápido? Saiba mais sobre a alta temporada do aluguel em um estudo do QuintoAndar.

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Faça contas

O aluguel precisa estar dentro do seu orçamento. Portanto, essa é uma parte importante na equação da escolha de um lugar pra morar. 

Ao fazer as suas contas, lembre-se que além do valor do aluguel, você precisa considerar outras despesas fixas que terá, como condomínio e IPTU e contas de consumo, como luz, água, gás, TV por assinatura e internet.

Buscar imóvel pelo QuintoAndar

Acesse a plataforma do QuintoAndar para buscar o seu imóvel. Depois, faça a mágica acontecer para encontrar um novo lar exatamente do seu jeito. Quer saber como? Utilizando os mais de 60 filtros avançados que criamos para você. Eles vão desde os mais básicos, como cidade, bairro, número de quartos, metros quadrados e valor máximo do aluguel, até outros bem mais específicos, como:

  • Próximo ao metrô;
  • Aceita pets;
  • Acesso sem degraus;
  • Chuveiro a gás;
  • Chuveiro elétrico;
  • Cortina corta luz;
  • Cortina translúcida;
  • Fechadura eletrônica;
  • Janela antirruído;
  • Telas nas janelas;
  • Tomadas de 3 pinos;
  • Varal de roupas.

Um dos filtros oferecidos pelo QuintoAndar é opção de busca por casa ou apartamento mobiliado para alugar. Você sabia que o preço médio de aluguel de um imóvel com essas características é, em média, 20% maior do que um semelhante sem mobília em um mesmo bairro e com o mesmo número de quartos? Mas se por um lado tem o preço um pouco maior, há outras vantagens que podem compensar essa balança financeira, dependendo do seu momento de vida. Exemplo disso é a facilidade de fazer a mudança de casa de forma rápida, só ajeitando as malas e indo ao novo lar.

+ Leia também:
O que o inquilino precisa saber sobre o imóvel antes de alugar: corretor parceiro do QuintoAndar dá dicas preciosas para quem está procurando um novo lar

Agendamento da visita

Encontrou aquele que parece ser o imóvel perfeito para você? Então chegou a hora de agendar uma visita! Pelo site ou app, selecione o melhor dia e horário e um corretor de imóveis parceiro QuintoAndar vai te encontrar no imóvel.

Os imóveis do QuintoAndar recebem visitas de segunda a sexta-feira, entre 8h e 16h30. E nos sábados, entre 9h e 13h30.

Aliás, você sabia que pode falar com o corretor de forma remota? Essa possibilidade e a opção de realização de visita por vídeo nos imóveis tornam o processo de locação pelo QuintoAndar 100% online, o que é uma grande vantagem, por exemplo, para quem está mudando de cidade.

Atenção na visita:

Seja de forma online ou presencial, lembre-se de checar bem os detalhes do imóvel, como também alguns sinais que possam representar problemas e necessidade de reparos. 

Nesse momento, ter aquela pessoa amiga com um olhar mais técnico, pode ser de grande ajuda. Algo como levar um mecânico para avaliar um carro usado que você quer comprar.

 O que observar na primeira visita ao imóvel que deseja alugar:
  • Abra todas as torneiras e veja se há vazamentos no momento em que a água escorrer pelas pias;
  • Tenha um olhar atento para rachaduras, sinais de umidade ou infiltrações;
  • Observe se o ambiente oferece ventilação;
  • Se o imóvel for mobiliado, verifique o estado de conservação dos móveis e eletrodomésticos;
Dicas do que levar para a visita:
  • Trena para tirar medidas de tudo;
  • Câmeras, celulares ou tablets, para tirar fotos e fazer vídeos de detalhes do imóvel;
  • Anotar especificações sobre conservação dos itens listados acima;
  • Vale a pena levar uma bola de gude ou de pingue pongue para conferir caimentos no piso;
  • Plugue ou tomada teste pra checar energia e potência das tomadas;
  • Fique uns minutos em silêncio e confira o barulho do local;

Proposta de locação

Gostou de um imóvel que visitou? Então você já pode enviar uma proposta de locação ao proprietário. Para isso, basta acessar a plataforma do QuintoAndar e escolher entre:

  • Proposta express: caso esteja de acordo com todas as condições do anúncio e tenha gostado de tudo o que viu durante a visita;
  • Proposta customizada: caso queira negociar algum reparo, inclusão ou retirada no imóvel.

O proprietário tem até 3 dias corridos para aceitar a sua proposta. Lembre-se: propostas express trazem agilidade ao processo.

ATENÇÃO! Pode acontecer de o seu imóvel dos sonhos também ser o imóvel dos sonhos de outras pessoas. Mas vamos te avisar quando o imóvel estiver com alto volume de visitas.

Além disso, um pouquinho mais abaixo vamos te explicar como evitar a concorrência por um imóvel e garantir que você vai conseguir alugar aquele apê ou casa que tanto curtiu. Fique com a gente por aqui!

2º passo: Avaliação de crédito e documentação

Para alugar um imóvel pelo QuintoAndar, é preciso comprovar uma renda mínima mensal bruta de 2,5 vezes o valor do pacote (aluguel e encargos locatícios – antes do pagamento de impostos ou taxas). 

E é por meio da tecnologia que avaliamos a saúde financeira e o perfil de crédito de um inquilino antes da aprovação. E a partir do momento em que o proprietário aceita a sua proposta de locação, você tem até 5 dias corridos para realizar duas etapas essenciais no processo de aluguel do seu imóvel:

  1. A avaliação de crédito;
  2. A análise de documentação;

Veja abaixo como funciona cada uma dessas fases.

Avaliação de crédito

Você realiza a avaliação de crédito informando o CPF, a renda mensal e a fonte de renda das pessoas que vão alugar o imóvel. 

Essa análise de crédito pode ter três possíveis resultados: 

  • Avaliação positiva;
  • Avaliação positiva para locação com seguro fiança;
  • Avaliação de crédito negativa.

Reserva QuintoAndar

Em caso de avaliação positiva, se você tiver realmente gostado muito do imóvel e não quiser correr o risco de perdê-lo para outros interessados, você pode reservá-lo pagando 10% do valor do aluguel. 

Assim, o imóvel não poderá receber visitas, propostas ou ser alugado por outros interessados além de você. Funciona da seguinte forma:

  1. Ao optar por contratar o serviço de Reserva QuintoAndar, você deve realizar o pagamento, que pode ser feito em até 12x sem juros no cartão de crédito;
  2. Você deve enviar a documentação que comprove a avaliação de crédito em até 5 dias corridos a partir da proposta aceita;
  3. O QuintoAndar terá até 3 dias úteis para analisar os documentos enviados e te dar um retorno;
  4. Caso você seja aprovado na análise de documentação, seguirá normalmente para a fase de assinatura do contrato.
  5. Em caso de reprovação na análise de documentação, ou o proprietário desista de alugar o imóvel, você receberá o reembolso integral do valor pago pela reserva.
  6. Mas se você desistir do aluguel em qualquer etapa após a reserva do imóvel, o valor pago não será reembolsado.

Seguro Fiança QuintoAndar

Um dos resultados possíveis é a avaliação positiva para locação com seguro fiança. 

Seguro Fiança QuintoAndar é um serviço para pessoas interessadas em alugar imóveis conosco mas que tiveram alguma incompatibilidade na avaliação de crédito, sendo mais uma oportunidade para continuar o processo de locação com a gente. 

Composição de renda

Em caso de avaliação negativa, existe uma outra possibilidade de você não perder a oportunidade de fazer a locação: a composição de renda, que é considerada uma das modalidades de crédito possíveis no processo de aluguel de imóveis. 

Na composição de renda, você pode submeter os dados de outras pessoas para, com as rendas mensais brutas somadas, aumentar as suas chances de aprovação na análise de crédito. 

Dica: para que sua avaliação de crédito tenha ainda mais chances de ser aprovada e você não perca a chance de alugar um imóvel que gostou, é interessante, inclusive, já entrar na jogada com a composição de renda feita. 

No QuintoAndar, a composição de renda funciona da seguinte forma:

  • É possível incluir até 4 pessoas para serem responsáveis pelo contrato;
  • As pessoas não precisam, necessariamente, residir no imóvel; 
  • A renda bruta mensal das pessoas dessa composição de renda deve somar 2,5 vezes o valor total do imóvel, que inclui aluguel, condomínio, IPTU e seguro contra incêndio. 
  • Caso alguma das rendas estejam comprometidas com dívidas ou parcelas, esses valores serão descontados da soma total.

Análise de documentos

Com a avaliação positiva, você deve enviar os documentos – seus e das pessoas que eventualmente irão fazer a composição de renda – para a análise de documentação.

Documentação necessária 
  • Identidade
  • Selfie com a identidade
  • Comprovante de rendimentos.

No caso do comprovante de rendimentos, a forma de apresentar essa informação varia de acordo com o vínculo empregatício de cada pessoa. Veja abaixo qual é o seu caso e clique para saber qual documentação irá precisa:

3º passo: Contrato assinado, chaves na mão e mudança

Com sua documentação aceita e o crédito aprovado, é chegado o momento de assinar o contrato e começar a se preparar para pegar as chaves, organizar a entrada no imóvel e fazer a sua mudança para a casa nova.

Esta é a hora de você formalizar possíveis melhorias e reparos acordados com o proprietário durante a negociação. Neste momento é estipulado também o início da vigência do seu contrato de aluguel. É a partir da definição dessa data que a sua locação passa a valer e você pode pegar as chaves para se mudar.

Assinatura 100% digital

Para agilizar o processo de locação do imóvel, no QuintoAndar a assinatura eletrônica pode ser feita de qualquer lugar, pelo computador ou pelo celular. Tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. Sem qualquer tipo de burocracia ou necessidade de passar por cartórios. 

Vistoria de entrada

Após a assinatura do contrato, os vistoriadores do QuintoAndar fazem a vistoria de entrada e redigem um laudo de vistoria de imóvel detalhado sobre as condições de entrega da casa ou do apê. 

A vistoria fica disponível por cinco dias corridos, contados do início do contrato. Se você notar que algo está diferente, comente e insira fotos pra comprovação.

Essa etapa serve para garantir tanto que as regras de boa utilização do imóvel serão cumpridas pelo inquilino quanto para documentar o que o locador está entregando. 

Ao fim do contrato, um novo laudo é feito na vistoria de saída. O documento confere as condições de preservação do imóvel. 

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), é de responsabilidade do inquilino que o imóvel seja devolvido, ao final do contrato de aluguel, da mesma forma em que foi entregue.

+ Leia também:
Sabemos que você está em busca de alugar um imóvel agora. Mas se quiser saber como se dá o fim de um período de locação, temos um conteúdo especial sobre o assunto: Quebra de contrato de aluguel: conheça os direitos de locadores e locatários

Entrega das chaves

Na área Contrato e Boletos do site ou do app, você encontrará a informação sobre a localização das chaves, que estarão disponíveis para você até um dia antes do início do contrato. São três as possibilidades:

  • Combinar direto com proprietário pelo chat do QuintoAndar;
  • Solicitar que as chaves sejam deixadas na portaria;
  • Pedir o envio das chaves. Neste caso, o QuintoAndar entra em contato um dia antes da vigência para confirmar a sua localização. 

Entrando no Imóvel

Se você estiver alugando um apê, as informações do condomínio vão estar também na área de “Contrato e Boletos” até 3 dias antes da sua entrada. 

Entre em contato com o condomínio para agendar a sua mudança e saber se existem restrições de dia e horário. Se necessário, você pode imprimir a autorização de entrada, que se encontra na última página do contrato, na área “Meu aluguel” para a mudança.

Contas de Consumo

Uma providência que você já pode começar a tomar assim que assina o contrato é a troca da titularidade nas contas de consumo da sua casa nova. Por isso, é importante seguir esses passos:

  • Verifique quais contas estão incluídas no condomínio – geralmente isso acontece com a conta do fornecimento de água e esgoto, por exemplo, e também do gás, caso o local ofereça a opção de gás encanado;
  • Entre em contato com as empresas responsáveis pelos serviços que não estão incluídos no no condomínio para saber se estão ligados, solicitar a religação e alterar a titularidade das contas para o seu nome;
  • Conte com a Central de Ajuda QuintoAndar, que possui um passo a passo para auxiliar no processo.
  • Importante: envie pela área “Meu Aluguel” do site ou do app os comprovantes da mudanças de titularidade das contas de consumo em até 40 dias após o início da locação.

4º Passo: Mudança

Já está pensando na canseira que dá fazer uma mudança? É, ao contrário da burocracia, que foi exterminada pelo QuintoAndar, do trabalho de encaixotar, transportar e desencaixotar toda a sua vida você não vai ter como fugir. Mas pode contar com algumas ajudas. Seja de empresas especializadas – que por um preço um pouco mais saudável desmontam sua casa velha e montam de novo no local novo – seja por essas coletânea de dicas que já publicamos por aqui:

5º Parte: Morando no imóvel

Uma vez que você já está dentro do imóvel, de preferência com tudo arrumado e decorado, é importante ter algumas informações práticas sobre o pagamento do seu aluguel. 

Pagamentos

O boleto do QuintoAndar para o pagamento do aluguel é enviado para o seu e-mail com um prazo de 5 dias de antecedência para pagamento. O documento também fica disponível na área “Contrato e Boletos”.

Quando o contrato se inicia até o dia 20 de um mês, você recebe a fatura do primeiro aluguel no primeiro dia de vigência. E o vencimento será em 5 dias após o início da vigência do contrato, sendo que os valores – todos proporcionais – trarão o aluguel, o condomínio, o IPTU e o seguro contra incêndio proporcionais ao período em que você irá usufruir do imóvel neste primeiro mês. 

Já nos contratos com início após o dia 21 (inclusive), a fatura será enviada apenas no dia 1º seguinte, com vencimento no dia 7 do mês. Neste caso, o primeiro boleto irá acumular o valor proporcional dos dias do primeiro mês e o valor total do mês vigente.

Condomínio

O valor do condomínio proporcional à data do início do seu contrato até o fim do primeiro mês vem sempre junto com a sua primeira fatura do QuintoAndar. A partir do mês seguinte, você começa a pagar direto para a administradora do condomínio. 

E a responsabilidade dos pagamentos da conta condominial funciona da seguinte forma:

  • Inquilino: paga a conta mensal que cobre despesas relacionadas à manutenção do condomínio, como encargos trabalhistas (13º salário, férias, pro labore), limpeza e manutenção, Fundo de manutenção e consumo de água, gás e luz.
  • Proprietário: paga despesas relacionadas à estrutura do condomínio, como fundo de reserva, fundo de obras e rateio de gastos com serviço e obras, como reforma de elevador e fachada.

Imposto de renda

No caso do Imposto de Renda, uma vez que você aluga um imóvel, é preciso declarar o aluguel pago à Receita Federal, pela Declaração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF). Mas a boa notícia é que você não terá que pagar nenhum imposto a mais por isso, pois a declaração de aluguel é uma prestação de contas com o Leão.

Reparos no imóvel

Ao longo do seu período de aluguel, pode aparecer a necessidade da realização de algum tipo de reparo no imóvel, que vão de algo mais simples aos urgentes e emergenciais.

Para reparos simples, você pode negociar com o proprietário, via chat pelo site ou realizar a solicitação do reparo por meio do aplicativo do QuintoAndar. 

Na nossa página “Como cuidar do seu imóvel alugado”, você encontra nossas recomendações sobre os cuidados com o imóvel alugado e as responsabilidades de inquilino e proprietário.

Reajustes anuais

A cada 12 meses, de acordo com a Lei do Inquilinato, o valor estipulado do aluguel de imóveis é reajustado pelo indicador econômico definido em contrato. 

IPCA

Em novembro de 2020, o QuintoAndar foi pioneiro em adotar o IPCA como índice padrão para reajuste de aluguel em contratos novos, fechados a partir de 26/11/2020. Considerado a inflação oficial do país, o IPCA é mais adequado por ser menos volátil. Ou seja, não apresenta altas e baixas tão fortes e bruscas. 

IGP-M

Por sua vez, o IGP-M, que era o índice usado anteriormente e que ainda rege os contratos fechados pelo QuintoAndar até 25/11/2020, ainda é muito influenciado pelo preço do dólar.

Calculadoras

No MeuLugar temos calculadoras especiais para você saber qual será o seu reajuste com ambos os índices em apenas um clique. Basta colocar o valor do seu aluguel e pedir para calcular. 

IPCA: agosto de 2021

Os contratos que fazem aniversário no próximo mês terão reajuste de 9,68%.

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O valor reajustado do seu aluguel é de:
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IGP-M: agosto de 2021

Os contratos que fazem aniversário em setembro de 2021 terão reajuste de 31,12%.

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O valor reajustado do seu aluguel é de:
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Negociação entre proprietário e inquilino

Aqui no QuintoAndar, nós incentivamos o diálogo entre você e o proprietário do imóvel sobre o reajuste do aluguel, para que possam encontrar o melhor cenário para ambos. 

Você pode fazer essa negociação através do chat ou solicitar a consultoria imobiliária de nosso time de atendimento para fazer a intermediação.

+ Leia também:
IPCA ou IGP-M? Veja quais são os índices usados no reajuste do aluguel

Clube de benefícios

Ao final de todo esse processo, pode ser que você ainda tropece em algumas caixas da mudança não abertas pela casa nova. Mas o importante é que em menos de um mês desde o início das buscas é possível se mudar pra um imóvel alugado pelo QuintoAndar.

E você ainda tem acesso ao nosso Clube de Benefícios, onde conseguimos descontos exclusivos para facilitar sua entrada e vida nessa nova fase. Tem parcerias de mudança, decoração, limpeza e até vinho! 

E aí, que tal mudar de casa em menos de um mês?

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