No dia 27 de novembro, em mais uma ação pioneira do mercado, o QuintoAndar anunciou a adoção do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como referência para o reajuste dos novos contratos de aluguel administrados pela empresa. E nesta quinta-feira (03/12) a plataforma imobiliária digital divulgou um estudo que mostra um descolamento entre o IGP-M em alta constante nos últimos meses, índice anteriormente usado para os reajustes, e os preços de novos contratos de aluguel, que estão em queda.

O levantamento, segundo o QuintoAndar, mostra como a alteração do índice de referência no reajuste de aluguel do IGP-M para o IPCA, que é menos volátil, pode ser um movimento vantajoso para ambos os lados numa relação de locação de imóveis.

“Historicamente, o IPCA mostra comportamento menos volátil que o do IGP-M, muito suscetível à variação dos preços de commodities e, portanto, do câmbio. Isso se torna mais evidente em situações de crise, como a atual, causada pela pandemia de Covid-19. Assim, o IPCA se mostra a alternativa mais adequada para referência no reajuste de contratos de aluguel”, diz o estudo do QuintoAndar.

Números em direções contrárias

De acordo com os números do Índice QuintoAndar de Aluguel de novembro de 2020, também divulgados nesta quinta-feira, os novos contratos de aluguel residencial acumularam quedas tanto em São Paulo (- 6,29%) quanto no Rio de Janeiro (- 3,6%). Números que vão na direção contrária dos constantes avanços do IGP-M nos últimos meses.

A combinação desses dois fatores – preços de novos contrato em queda e IGP-M em alta – mostra que, em novembro, ficou 27,1% mais caro manter um contrato vigente em São Paulo do que trocar de imóvel. Enquanto no Rio de Janeiro essa diferença foi de 24,6% no penúltimo mês do ano.

IGP-M em alta e os custos de oportunidade

Com esse cenário, o QuintoAndar observou no estudo um aumento nas rescisões de contratos antes de 12 meses. De acordo com o levantamento, houve alta nesses pedidos no início da pandemia e, a partir de agosto, aumento para patamar mais elevado possivelmente causado pela evolução do IGP-M. 

Hoje, quem alugou um imóvel há um ano precisa arcar não apenas com o custo do reajuste pelo IGP-M, mas também com o custo de oportunidade perdido, uma vez que o valor base de seus contratos acaba sendo mais elevado do que em um contrato novo. 

E esse custo de oportunidade, segundo o QuintoAndar, somado ao IGP-M em alta, pode ser um incentivo para que inquilinos rescindam seus contratos e se mudem para outros imóveis, iniciando um novo contrato de aluguel.

Do lado da pessoa que é proprietária do imóvel, como destaca a conclusão do estudo, a saída do inquilino também gera um cenário de potencial desvantagem. Afinal, ela precisará alugar por um valor mais baixo do que ganharia se o contrato fosse reajustado. 

Vantagens do IPCA pra ambas as partes

Além disso, lembra o estudo, há outros custos associados para ambas as partes. O inquilino precisa arcar com custo de mudanças e reparos no caso de uma quebra de contrato. Já o proprietário tem custos com a taxa de corretagem e um potencial período em que o imóvel poderá ficar vazio, o que significa arcar com IPTU, condomínio, entre outras coisas. 

Esses dados, conclui o QuintoAndar, mostra o uso de um indicador como o IPCA, em vez do volátil IGP-M, traz vantagens e mais estabilidade tanto para proprietários quanto para os inquilinos.