Todos os anos, milhões de brasileiros têm um encontro inevitável logo no primeiro trimestre: com o Leão do Imposto de Renda. Mas o ideal é ficar em dia com a Receita Federal durante o ano inteiro. Muitos donos de imóveis têm dúvidas sobre como declarar aluguel que recebem ou em relação ao imposto sobre venda de imóvel. Assim como os inquilinos, que não sabem se devem ou não declarar aluguel que pagam. Para te ajudar, reunimos tudo o que você precisa saber aqui.

Mas antes das dicas, um toque importante que precisamos te dar: ter um imóvel, que mensalmente rende lucros, é praticamente como ter um negócio. Por isso, a melhor forma de não se enrolar com o Imposto de Renda é contar com a consultoria de um contador profissional.

Tire suas dúvidas sobre o Imposto de Renda

Neste especial sobre Imposto de Renda, você vai ver tudo o que tange o universo. Clique nos links para ir direto para a sua dúvida!

Para o proprietário que aluga seu imóvel:

Para o proprietário que comprou ou compra imóveis:

Para o proprietário que vende imóveis:

Para o inquilino:

Quinto Andar

Tem um imóvel pra alugar? Saiba como fazer isso sem burocracia Acesse o guia

Para o proprietário que aluga seu imóvel:

Existe algum valor mínimo para declaração do imóvel?

O proprietário deverá declarar se o imóvel for superior a R$ 300.000,00. Ou se a soma dos rendimentos totais for superior a R$ 28.559,70.

Como declarar aluguel recebido?

O aluguel é um rendimento tributável, portanto deve ser informado na declaração de Imposto de Renda independentemente do seu valor. Caso o valor líquido desse aluguel seja superior a R$ 1.903,98, você deve fazer o pagamento mensal via Carnê-Leão. Se o aluguel menos taxas for inferior a isso, não precisa recolher o carnê-leão.

Você deve guardar todos os comprovantes de pagamento. E informar todos os dados e recolhimentos no momento de sua declaração de ajuste anual de IRPF.

Além disso, os aluguéis devem ser informados na Declaração de ajuste anual com base nos informes de rendimentos fornecidos pelo QuintoAndar.

O que é o Carnê-Leão e como ele funciona?

O Carnê-Leão é o programa que emite o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). Como o aluguel é um rendimento pago por pessoa física, é por meio do Carnê-Leão que o proprietário beneficiário faz o recolhimento mensal obrigatório do IR.

Não fiz o recolhimento mensal via Carnê-Leão. E agora?

O recolhimento do Imposto de Renda é obrigatório e deve ser realizado no mês em que o locatário efetuar o pagamento do aluguel à imobiliária. Independentemente da data que esse pagamento tenha sido efetivamente repassado ao proprietário

Caso esse recolhimento não tenha sido feito, os impostos em atraso deverão ser quitados, com o acréscimo de multa e juros para cada um dos meses pendentes, neste link por meio do Sicalc, que é o programa para cálculo e emissão de Darf da Receita Federal.

Quais são os riscos de não declarar o imóvel?

Deixar de declarar o imóvel significa sonegação de tributos. E o proprietário que faz isso estará sujeito a cair na malha fina, ou seja na fiscalização da Receita Federal. O que pode significar a cobrança do imposto devido acrescido de juros de mora e multa de até 150%.

Vou morar no exterior e alugar meu imóvel. O que muda?

Segundo a Receita Federal, o contribuinte deve comunicar a condição de não residente a todas as fontes pagadoras do país que recebe investimento.

Portanto, proprietários e locadores de imóveis com contratos ativos devem entregar a sua Declaração de Saída Definitiva do País preenchida para o QuintoAndar.

Na prática, esse procedimento é necessário para que o rendimento sobre aluguel não seja bi-tributado (no Brasil e no atual país residente).

Caso o proprietário não possua um procurador, uma vez que a mudança é oficializada, o QuintoAndar começará a reter impostos sobre os rendimentos de aluguel diretamente na fonte.

Recebi o Informe de Rendimentos do QuintoAndar. O que fazer?

Além de ter recolhido o imposto mensal obrigatório via Carnê-Leão, você que recebeu aluguéis de pessoas físicas deve informar os rendimentos na Declaração de ajuste anual (IRPF).

Imóveis pertencentes a mais de uma pessoa física devem apresentar em contrato a percentagem do aluguel que cabe a cada proprietário. Na ausência dessa informação, a divisão considerada é proporcional entre os proprietários registrados em contrato.

Caso a divisão de rendimentos seja diferente, o proprietário deve solicitar a criação de um aditivo de contrato para registrar o percentual de rendimentos de cada locador.

Importante: As alterações discriminadas nos aditivos de contrato entram em vigor apenas após a sua assinatura e não possuem efeito retroativo.

O que fazer para incluir uma pessoa que não está no contrato na divisão de rendimentos de aluguel?

Segundo a Receita Federal, a divisão de rendimentos pode ser feita apenas entre pessoas registradas em contrato.

A inclusão ou remoção de pessoas no contrato pode ser feita através da criação de um aditivo contratual.   

Importante: As alterações discriminadas nos aditivos de contrato entram em vigor apenas após a sua assinatura e não possuem efeito retroativo.

Para o proprietário que comprou ou compra imóveis:

Quais são os primeiros passos para quem comprou o primeiro imóvel em 2020?

A primeira coisa que o novo proprietário deve fazer é incluir o novo bem na Declaração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF) de 2021. Independentemente de ser financiado ou à vista. Essa inclusão deve ser feita na ficha “Bens e Direitos”, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel.

Se o imóvel for financiado, existe alguma particularidade?

No caso de financiamento, é necessário seguir alguns passos e incluir no campo de “Discriminação”:

  • Em qual banco ou instituição financeira foi realizada a tomada de crédito;
  • Quantas parcelas já foram pagas;
  • Quantas parcelas ainda restam;
  • Você precisa lançar no valor pago apenas o que for relativo às parcelas quitadas.

O imóvel foi comprado antes de 2020, mas nunca foi declarado. O que fazer?

É preciso incluir na declaração de 2021 que este imóvel já fazia parte do patrimônio. Além disso, você deve incluir os valores pagos até então ou o valor total do imóvel, conforme o caso. E será preciso, também, retificar a declaração dos anos anteriores para constar o momento da real aquisição ou acréscimo de patrimônio, no ano correto e nos seguintes.

Comprei um imóvel. Preciso pagar o imposto no momento da declaração oficial do IR?

Não. Quem irá recolher imposto sobre o rendimento decorrente do ganho de capital recebido será o Vendedor, e não o Comprador. O Comprador pagará outros tributos e taxas incidentes na operação (ITBI, Taxa de Registro, dentre outros).

Para o proprietário que vende imóveis:

Quais são as obrigações de quem vende um imóvel com o Imposto de Renda?

O proprietário que vende um imóvel deve declarar a negociação na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF). Além disso, precisa recolher o Imposto de Renda sobre o ganho de capital com a venda, se for esse o caso. E transferir a propriedade na matrícula do imóvel.

Fiz uma reforma grande e estrutural para valorizar o imóvel. Isso deve ser considerado na hora de declarar o imóvel?

Sim. E, para isso, é necessário ter todos os documentos que comprovem as benfeitorias realizadas. Ou seja: as notas fiscais. Com esse controle, as despesas investidas em benfeitorias poderão ser adicionadas ao valor do imóvel. O reflexo é uma possível redução do Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital no momento da venda deste imóvel. Pois as reformas integrarão o custo de aquisição do bem. E, assim, existirá uma menor diferença entre o valor de compra e o valor de venda. Portanto, uma menor base de cálculo.

Para o inquilino:

Posso deduzir o valor pago de aluguel do Imposto de Renda?

Ao declarar o aluguel, uma vez que você tem um contrato de locação assinado, você tem a obrigação de prestar contas. No entanto, o valor pago não é dedutível do Imposto de Renda. E isso significa que você não recebe qualquer restituição mais à frente.

O que acontece se eu não declarar o meu aluguel?

Caso você não preencha o valor que paga de aluguel na DIRPF, você passa a correr o risco de cair na malha fina. Além disso, pode ser que precise até mesmo pagar uma multa à Receita Federal.

A falta das informações na ficha de “Pagamentos Efetuados” pode acarretar ao locatário uma multa de 20% do valor não declarado.

Como entregar a declaração de Imposto de Renda

A declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) pode ser elaborada e entregue de três formas à Receita Federal:

  • Computador: por meio do programa PGD IRPF 2020, disponível para download no site da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB);
  • Dispositivos móveis (Tablets e smartphones): pelo app “Meu Imposto de Renda”, disponível nas lojas de aplicativos Google Play, para o sistema operacional Android, ou App Store, para o sistema operacional iOS;
  • Centro Virtual de Atendimento (e-CAC): pelo serviço “Meu Imposto de Renda”, via e-CAC no site da RFB, com o uso de certificado digital. Pode ser feito pelo contribuinte ou seu representante com procuração da RFB ou procuração eletrônica.

Prazo para entrega da declaração

Geralmente, o prazo para entrega do Imposto de Renda é o dia 30 de abril de cada ano. Mas assim como aconteceu em 2020, por conta da pandemia, a Câmara dos Deputados aprovou no dia 31 de março deste ano a prorrogação do prazo. De acordo com o Projeto de Lei (PL) 639/21, essa entrega deverá acontecer até o dia 31 de julho de 2021.

A proposta segue agora para análise do Senado e não prevê mudanças no cronograma de restituições, que tem o primeiro lote agendado para pagamento em 31 de maio. O PL autoriza também o pagamento da cota única ou das cotas vencidas até 31 de julho sem acréscimo de juros ou penalidade de qualquer natureza.

Informações no app do QuintoAndar

Pelo app do QuintoAndar, você tem acesso a todos os rendimentos decorrentes dos seus imóveis alugados pela plataforma. Além disso, enviamos o respectivo informe de rendimentos no prazo legal para você fazer a sua declaração de Imposto de Renda.