Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?

O IGP-M é o padrão de mercado, mas o QuintoAndar acaba de adotar o IPCA como indicador e você sempre pode negociar diretamente. Quer saber mais sobre o assunto? A gente explica melhor!


Quando você assina um contrato para alugar um imóvel, seja como inquilino ou proprietário, é normal que algumas dúvidas surjam. Especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez. E uma das mais comuns, tanto para quem vai pagar quanto para quem vai receber, é o cálculo do valor do aluguel. Mas afinal, o que são e quais são os índices de reajuste de aluguel e como eles determinam a mudança nos valores?

Neste artigo, falamos sobre os principais indicadores usados para essa finalidade – IGP-M e IPCA – e também trazemos dicas sobre a principal alternativa para locador e locatário, que são as partes envolvidas em um contrato de aluguel, em tempos de alta nesses dois índices: a negociação direta dos novos valores.

Evoluções do IGP-M e do IPCA

Apesar de uma ligeira desaceleração em comparação com os últimos meses, em agosto de 2021 o IGP-M registrou alta de 31,12% no acumulado de 12 meses.

Confira a evolução:

IGP-M 2021
O IGP-M, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é a base usada pelo QuintoAndar pro reajuste anual dos contratos de aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses.
SET
17,94%
OUT
20,93%
NOV
24,52%
DEZ
23,14%
JAN
25,71%
FEV
28,94%
MAR
31,10%
ABR
32,02%
MAI
37,04%
JUN
35,75%
JUL
33,83%
AGO
31,12%

Já o IPCA apresentou a maior variação para um mês de agosto desde 2000, fechando o período neste ano de 2021 com alta de 9,68% também no acumulado dos últimos 12 meses.

Veja o gráfico:

IPCA 2021
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é a nova base usada pelo QuintoAndar pro reajuste anual dos contratos de aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses.
SET
3,14%
OUT
3,92%
NOV
4,31%
DEZ
4,52%
JAN
4,56%
FEV
5,20%
MAR
6,10%
ABR
6,76%
MAI
8,06%
JUN
8,35%
JUL
8,99%
AGO
9,68%

Lei do Inquilinato

Antes de a gente começar a decifrar ainda mais essa sopa de letrinhas dos indicadores econômicos para você, é importante dizer que o direito de um proprietário de reajustar anualmente o valor do aluguel de seu imóvel é garantido pela Lei do Inquilinato (Art. 18 da Lei n. 8.245/91). Esse reajuste é previsto em contrato, sempre com base em algum índice de inflação.

Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?

Os índices de reajuste de aluguel, seja qual for o escolhido, devem incidir somente uma vez ao ano (na data de aniversário de contrato), sobre o valor em reais. Reajustes com base no salário mínimo, por exemplo, são proibidos. Mas atenção: a data de aniversário é aquela em que o contrato foi assinado. Não é o dia fixado para o pagamento do aluguel.

Conheça melhor os índices mais utilizados:

O que é IGP-M?

Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), tradicionalmente, sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel. No entanto, o indicador é muito sensível à variação cambial, o que pode prejudicar tanto os inquilinos – em casos de alta do dólar – quanto os proprietários – quando o dólar.

Em 2017, por exemplo, o índice chegou a ficar negativo, o que puxou os preços dos aluguéis para baixo, prejudicando os donos de imóveis. Já a partir de meados de 2020, o IGP-M disparou a ponto de ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses ao final do ano, o que assustou os locatários.

Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M é formado por uma média aritmética ponderada entre outros três índices de preço do mercado, todos também aferidos pela FGV.

São eles:

  • Índice de Preços por Atacado – IPA (60% do IGP-M): representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas, ou seja, antes de chegarem no varejo
  • Índice de Preços ao Consumidor – IPCA (30% do IGP-M): mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços presentes nas despesas habituais de famílias com renda mensal entre 1 e 33 salários mínimos.
  • Índice Nacional do Custo da Construção – INCC (10% do IGP-M): aponta a variação dos custos do setor de construções habitacionais.

Calculadora do IGP-M

Se você tem um contrato de aluguel prestes a fazer aniversário onde conste que o reajuste deve ser feito pelo IGP-M, veja em nossa calculadora quanto seria hoje esse valor e considere a possibilidade de negociar com o proprietário de imóvel uma outra possibilidade de reajuste.

IGP-M: agosto de 2021

Os contratos que fazem aniversário em setembro de 2021 terão reajuste de 31,12%.

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O valor reajustado do seu aluguel é de:
O valor reajustado do seu aluguel é de:

O que é IPCA?

Calculado pelo IBGE, o o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um  a 40 salários mínimos. Em regiões metropolitanas brasileiras com habitação e outros itens como educação e transportes. É o índice usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

Calculadora do IPCA

Assim como acontece com o IGP-M, também temos uma calculadora na qual você pode saber hoje qual seria o valor do seu aluguel em caso de reajuste pelo IPCA.

IPCA: agosto de 2021

Os contratos que fazem aniversário no próximo mês terão reajuste de 9,68%.

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O valor reajustado do seu aluguel é de:
O valor reajustado do seu aluguel é de:

Variações dos principais indexadores econômicos nos últimos 12 meses

IGP-M IPCA IPA-M IPC-M INCC-M
SET/20 4.34% 0.64% 5.92% 0.64% 1.15%
OUT/20 3.23% 0.86% 4.15% 0.77% 1.69%
NOV/20 3.28% 0.89% 4.26% 0.72% 1.29%
DEZ/20 0.96% 1.35% 0.90% 1.21% 0.88%
JAN/21 2.58% 0.25% 3.38% 0.41% 0.93%
FEV/21 2.53% 0.86% 3.28% 0.35% 1.07%
MAR/21 2.94% 0.93% 3.56% 0.98% 2.00%
ABR/21 1.51% 0.31% 1.84% 0.44% 0.95%
MAI/21 4.10% 0.83% 5.23% 0.61% 1.80%
JUN/21 0.60% 0.53% 0.42% 0.57% 2.30%
JUL/21 0.78% 0.96% 0.71% 0.83% 1.24%
AGO/21 0.66% 0.87% 0.66% 0.75% 0.56%

Outros índices de reajuste de aluguel

Bem menos usados, há outros indicadores econômicos que também podem servir como base para o reajuste de aluguel. Entre eles estão o INPC e o IPC.

O que é INPC?

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor também é divulgado pelo IBGE. Ele é parecido com o IPCA. Mas se baseia nos gastos das famílias que ganham de um a cinco salários mínimos.

O que é IPC?

Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Considera as despesas habituais de famílias com nível de renda entre um e 33 salários mínimos em sete das principais capitais do país.

Quer uma alternativa? Veja como funciona no QuintoAndar

Desde o início de suas operações para aluguel de imóveis, o QuintoAndar usava o padrão de mercado, que é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M). No entanto, diante de um cenário de constantes altas nesse indicador, a imobiliária digital resolveu, no final de novembro de 2020, adotar o IPCA como referência para reajustes anuais dos novos contratos de aluguel firmados a partir de 27/11/2020.

O objetivo da mudança foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M.

Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 17,9% em setembro e 20,9% em outubro. Enquanto o IPCA registrou, nesses mesmos intervalos, altas de apenas 3,1% e 3,9%, respectivamente.

Negociação entre locador e locatário

Antes dessa mudança, a imobiliária digital já vinha atuando para facilitar a negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários, além de entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. A decisão, porém, é inteiramente dos proprietários.

A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 tem sido uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta do IGP-M.

Quando ambas as partes chegam a um denominador comum, o inquilino não se vê inclinado fazer a rescisão do contrato de aluguel e o proprietário, além de ter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal que recebe com a locação.

No QuintoAndar, caso o seu contrato tenha começado no início do mês, o reajuste de aluguel é completo. Se o aniversário for, por exemplo, na segunda quinzena do mês, você paga o reajuste de forma proporcional no primeiro mês. E nos próximos o valor integral.

Nos contratos firmados até o dia 26/11/2020 pelo QuintoAndar, o IGP-M segue sendo a referência para o reajuste anual do aluguel. Mas caso inquilino e proprietário cheguem a um acordo, pode ser feita uma migração para o IPCA.

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