Quando você assina um contrato para alugar um imóvel, seja como inquilino ou proprietário, é normal que algumas dúvidas surjam. Especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez. E uma das mais comuns, tanto para quem vai pagar quanto para quem vai receber, é o cálculo do valor do aluguel. Mas afinal, o que são e quais são os índices de reajuste de aluguel e como eles determinam a mudança nos valores?
Neste artigo, falamos sobre os principais indicadores usados para essa finalidade – IGP-M e IPCA – e também trazemos dicas sobre a principal alternativa para locador e locatário, que são as partes envolvidas em um contrato de aluguel, em tempos de alta nesses dois índices: a negociação direta dos novos valores.
Evoluções do IGP-M e do IPCA
Apesar de uma ligeira desaceleração em comparação com os últimos meses, em agosto de 2021 o IGP-M registrou alta de 31,12% no acumulado de 12 meses.
Confira a evolução:
Já o IPCA apresentou a maior variação para um mês de agosto desde 2000, fechando o período neste ano de 2021 com alta de 9,68% também no acumulado dos últimos 12 meses.
Veja o gráfico:
Lei do Inquilinato
Antes de a gente começar a decifrar ainda mais essa sopa de letrinhas dos indicadores econômicos para você, é importante dizer que o direito de um proprietário de reajustar anualmente o valor do aluguel de seu imóvel é garantido pela Lei do Inquilinato (Art. 18 da Lei n. 8.245/91). Esse reajuste é previsto em contrato, sempre com base em algum índice de inflação.
Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?
Os índices de reajuste de aluguel, seja qual for o escolhido, devem incidir somente uma vez ao ano (na data de aniversário de contrato), sobre o valor em reais. Reajustes com base no salário mínimo, por exemplo, são proibidos. Mas atenção: a data de aniversário é aquela em que o contrato foi assinado. Não é o dia fixado para o pagamento do aluguel.
Conheça melhor os índices mais utilizados:
O que é IGP-M?
Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), tradicionalmente, sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel. No entanto, o indicador é muito sensível à variação cambial, o que pode prejudicar tanto os inquilinos – em casos de alta do dólar – quanto os proprietários – quando o dólar.
Em 2017, por exemplo, o índice chegou a ficar negativo, o que puxou os preços dos aluguéis para baixo, prejudicando os donos de imóveis. Já a partir de meados de 2020, o IGP-M disparou a ponto de ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses ao final do ano, o que assustou os locatários.
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M é formado por uma média aritmética ponderada entre outros três índices de preço do mercado, todos também aferidos pela FGV.
São eles:
- Índice de Preços por Atacado – IPA (60% do IGP-M): representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas, ou seja, antes de chegarem no varejo
- Índice de Preços ao Consumidor – IPCA (30% do IGP-M): mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços presentes nas despesas habituais de famílias com renda mensal entre 1 e 33 salários mínimos.
- Índice Nacional do Custo da Construção – INCC (10% do IGP-M): aponta a variação dos custos do setor de construções habitacionais.
Calculadora do IGP-M
Se você tem um contrato de aluguel prestes a fazer aniversário onde conste que o reajuste deve ser feito pelo IGP-M, veja em nossa calculadora quanto seria hoje esse valor e considere a possibilidade de negociar com o proprietário de imóvel uma outra possibilidade de reajuste.
Os contratos que fazem aniversário em setembro de 2021 terão reajuste de 31,12%.
O que é IPCA?
Calculado pelo IBGE, o o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um a 40 salários mínimos. Em regiões metropolitanas brasileiras com habitação e outros itens como educação e transportes. É o índice usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.
Calculadora do IPCA
Assim como acontece com o IGP-M, também temos uma calculadora na qual você pode saber hoje qual seria o valor do seu aluguel em caso de reajuste pelo IPCA.
Os contratos que fazem aniversário no próximo mês terão reajuste de 9,68%.
Variações dos principais indexadores econômicos nos últimos 12 meses
| IGP-M | IPCA | IPA-M | IPC-M | INCC-M | |
|---|---|---|---|---|---|
| SET/20 | 4.34% | 0.64% | 5.92% | 0.64% | 1.15% |
| OUT/20 | 3.23% | 0.86% | 4.15% | 0.77% | 1.69% |
| NOV/20 | 3.28% | 0.89% | 4.26% | 0.72% | 1.29% |
| DEZ/20 | 0.96% | 1.35% | 0.90% | 1.21% | 0.88% |
| JAN/21 | 2.58% | 0.25% | 3.38% | 0.41% | 0.93% |
| FEV/21 | 2.53% | 0.86% | 3.28% | 0.35% | 1.07% |
| MAR/21 | 2.94% | 0.93% | 3.56% | 0.98% | 2.00% |
| ABR/21 | 1.51% | 0.31% | 1.84% | 0.44% | 0.95% |
| MAI/21 | 4.10% | 0.83% | 5.23% | 0.61% | 1.80% |
| JUN/21 | 0.60% | 0.53% | 0.42% | 0.57% | 2.30% |
| JUL/21 | 0.78% | 0.96% | 0.71% | 0.83% | 1.24% |
| AGO/21 | 0.66% | 0.87% | 0.66% | 0.75% | 0.56% |
Outros índices de reajuste de aluguel
Bem menos usados, há outros indicadores econômicos que também podem servir como base para o reajuste de aluguel. Entre eles estão o INPC e o IPC.
O que é INPC?
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor também é divulgado pelo IBGE. Ele é parecido com o IPCA. Mas se baseia nos gastos das famílias que ganham de um a cinco salários mínimos.
O que é IPC?
Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Considera as despesas habituais de famílias com nível de renda entre um e 33 salários mínimos em sete das principais capitais do país.
Quer uma alternativa? Veja como funciona no QuintoAndar
Desde o início de suas operações para aluguel de imóveis, o QuintoAndar usava o padrão de mercado, que é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M). No entanto, diante de um cenário de constantes altas nesse indicador, a imobiliária digital resolveu, no final de novembro de 2020, adotar o IPCA como referência para reajustes anuais dos novos contratos de aluguel firmados a partir de 27/11/2020.
O objetivo da mudança foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M.
Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 17,9% em setembro e 20,9% em outubro. Enquanto o IPCA registrou, nesses mesmos intervalos, altas de apenas 3,1% e 3,9%, respectivamente.
Negociação entre locador e locatário
Antes dessa mudança, a imobiliária digital já vinha atuando para facilitar a negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários, além de entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. A decisão, porém, é inteiramente dos proprietários.
A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 tem sido uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta do IGP-M.
Quando ambas as partes chegam a um denominador comum, o inquilino não se vê inclinado fazer a rescisão do contrato de aluguel e o proprietário, além de ter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal que recebe com a locação.
No QuintoAndar, caso o seu contrato tenha começado no início do mês, o reajuste de aluguel é completo. Se o aniversário for, por exemplo, na segunda quinzena do mês, você paga o reajuste de forma proporcional no primeiro mês. E nos próximos o valor integral.
Nos contratos firmados até o dia 26/11/2020 pelo QuintoAndar, o IGP-M segue sendo a referência para o reajuste anual do aluguel. Mas caso inquilino e proprietário cheguem a um acordo, pode ser feita uma migração para o IPCA.
