Se você está buscando a casa dos seus sonhos para compra, talvez você já tenha ouvido falar do ITBI. Essas quatro letrinhas: ITBI representam a principal tributação que você irá pagar ao adquirir uma casa ou um apartamento.

Embora seja muito importante para os compradores, ainda há muitas dúvidas a seu respeito. É por isso que nós preparamos um conteúdo especial com tudo o que você precisa saber sobre o assunto.  

Navegue pelo conteúdo:

O que é o ITBI?

Vamos começar do começo. ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Em algumas cidades, como Goiânia, a mesma taxa é conhecida como ISTI (Imposto Sobre Transmissão de Imóveis).

Ele é uma tributação gerada e cobrada pelo município onde um imóvel está localizado no momento de uma transação de compra e venda. 

Previsto por lei no Art. 156, inciso II da Constituição Federal, o ITBI se refere à transferência do bem da pessoa que vende para a pessoa que compra uma casa, um apartamento ou um imóvel na planta.   

A documentação só pode ser liberada após a confirmação de seu pagamento. Assim, você se torna oficialmente proprietário do imóvel. 

ITBI x ITCMD

O ITBI é um imposto cobrado apenas em transações de compra e venda de imóvel, ou seja, entre pessoas vivas.

Se a transmissão do imóvel vier por doação (sem dinheiro envolvido) ou por herança (de uma pessoa já falecida), a tributação devida é outra, de responsabilidade do Estado: o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

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Como é usado o valor do ITBI?

Ao lado do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto Sobre Serviços (ISS) o ITBI é uma das principais tributações cobradas pelos municípios. Seus recursos são usados para infraestrutura das cidades, desde gastos com manutenção pública até contratação de mão de obra.

Por que devo pagar o imposto?

Você deve pagar o ITBI para conseguir regularizar o seu imóvel. Sem o pagamento não é possível fazer a transferência do bem, ou seja, o imóvel não passará para o seu nome.

Além disso, você não conseguirá fazer a regularização do imóvel no acesso e na ligação e abastecimento de serviços públicos, como:

  • Coleta de lixo
  • Água e esgoto
  • Gás
  • Luz
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Quem paga o imposto? Quem compra ou quem vende?

No Art. 156 da Constituição Federal, que trata da competência dos municípios na instituição de impostos, não há nada que especifique de quem é a responsabilidade do pagamento do ITBI

Na grande maioria dos casos, especialistas em direito imobiliário, corretores e os próprios municípios entendem que o pagamento deve ser feito pela pessoa que está comprando o imóvel.

No entanto, por não haver essa obrigatoriedade, as duas partes envolvidas na negociação podem entrar em um acordo, desde que isso esteja bem claro para ambas e registrado em contrato.

Quando é feito o pagamento do ITBI?

Tudo vai depender do município em que o imóvel está. Em alguns municípios, o ITBI deve ser pago depois da lavratura da escritura pública. Em outros, deve ser pago depois do registro da escritura. 

O pagamento deve ser realizado após o fechamento do negócio. Geralmente, ele acontece logo depois de dar entrada nos trâmites burocráticos no Cartório de Registro de Imóvel. 

O prazo para o pagamento também varia de cidade para cidade, mas geralmente é entre 15 e 30 dias após a emissão. Algumas permitem até mesmo o parcelamento do imposto.

Quem adquire um imóvel pela imobiliária digital QuintoAndar pode ficar tranquilo quanto aos prazos e cálculos relacionados ao ITBI. 

Os nossos consultores farão a emissão da guia de recolhimento do ITBI, e repassarão à pessoa que está comprando o imóvel para o pagamento no momento certo, de acordo com a legislação dos 40 municípios em que atuamos. 

Além disso, com o ITBI pago, o time do QuintoAndar cuida de todo o processo de registro de imóvel em cartório da transação na matrícula de imóvel, que é o que efetivamente confirma a transmissão da posse do bem.

Qual é o valor do ITBI?

O ITBI não é uma tributação de valor fixo. O imposto é cobrado de acordo com a alíquota definida por cada município.

No entanto, a taxa máxima estabelecida pela Constituição Brasileira é de 5%, em cima do valor de venda do imóvel, que pode ou não ser o valor venal.

Conheça a alíquota do ITBI em algumas cidades brasileiras:

  • São Paulo: 3%
  • Campinas: 2,7%
  • Guarulhos: 2%
  • Rio de Janeiro: 3%
  • Niterói: 2%
  • Belo Horizonte: 3%
  • Porto Alegre: 3%
  • Curitiba: 2,7%
  • Distrito Federal: 2%

Para saber a alíquota no município onde fica o imóvel que você está comprando, acesse os canais oficiais da prefeitura local e pesquise por ITBI.

Como calcular o ITBI?

O valor do ITBI vai depender de dois principais fatores: a alíquota municipal e o valor venal do bem ou o preço de transação do imóvel – o que for maior. 

Veja agora: Saiba quanto você precisa juntar para comprar um imóvel

Além disso, o cálculo varia de acordo com a forma que o comprador pretende pagar o imóvel:

ITBI para compra direta

O cálculo do ITBI, neste caso, é muito simples. Basta multiplicar a alíquota pelo valor venal para obter o valor do ITBI.

Suponha que você esteja comprando um imóvel no valor de R$ 450.000 e a alíquota do município é de 4%. Para saber quanto será o seu imposto, basta multiplicar o preço do bem por 0,04. Veja:

R$ 450.000 x 0,04 = R$ 18.000

ITBI de imóvel financiado

Quem vai comprar uma casa ou apartamento financiado deve calcular o ITBI de uma maneira diferenciada. O cálculo é feito em duas partes, que varia de município para município. 

Em São Paulo, aplica-se a alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, até o limite máximo de R$100.104,16. Sobre o restante do valor que exceder este limite, financiado ou não, a alíquota é de 3%. O valor devido será a soma dessas duas parcelas.

Por exemplo, em um imóvel de R$150 mil com um financiamento de R$91 mil, a taxa de 0,5% será cobrada sobre esse valor.  Sobre o restante, será cobrada a alíquota de 3%. A conta então ficará dessa maneira: 

  • ITBI (valor financiado) = 91.000 x 0,5% = R$455,00
  • ITBI (valor remanescente) = 59.000 x 3% = R$1770,00 
  • Valor total a ser pago de ITBI: R$455,00 + R$1770,00 = R$2225,00

E se eu não concordar com o valor do ITBI?

Se houver diferença entre as avaliações do valor atribuído ao imóvel pela prefeitura ou do valor declarado pelo contribuinte, pode ocorrer divergência no cálculo. Neste caso, deve incidir o imposto de maior valor.

No entanto, o comprador também pode solicitar uma nova avaliação do imóvel. Se mesmo assim você discordar do novo valor e, consequentemente, do ITBI, ainda é possível recorrer ao judiciário.

Existe isenção de ITBI?

Alguns municípios isentam o pagamento do ITBI para determinadas faixas de valores do imóvel. Também pode haver isenções e/ou descontos se você for beneficiário do programa Minha Casa Minha Vida, ou se for o primeiro imóvel.

O ideal é consultar a legislação do município onde o imóvel está localizado para confirmar a incidência do imposto.

Atualmente, na cidade de São Paulo, há isenção de ITBI para quem estiver adquirindo seu primeiro imóvel residencial no valor de até R$184.415,21 ou, ainda, quando a aquisição se fizer por meio do Minha Casa, Minha Vida.

QuintoAndar te dá a previsão do seu gasto com o ITBI

Ao buscar pelo o QuintoAndar, você consegue visualizar facilmente nos anúncios os principais custos de comprar um imóvel, e, entre eles, já há uma estimativa do ITBI.

Veja onde encontrar essa informação na imagem abaixo. Neste caso, um exemplo de um imóvel de R$ 660.000 na cidade de São Paulo, onde a alíquota é de 3%.

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