A Lei do Inquilinato foi criada em 1991 com o objetivo de regulamentar os papéis de todos os envolvidos em um processo de aluguel de imóvel, estabelecendo os deveres e direitos do inquilino (locatário) e do proprietário (locador), assim como a atuação das imobiliárias na intermediação dessa relação comercial.

Locador e locatário: direitos e deveres

Neste artigo, você vai ver os pontos mais importantes da Lei do Inquilinato, que podem impactar diretamente na sua jornada de antes, durante e no término de um aluguel de imóvel. E que, portanto, você deve conhecer.

Entre outros pontos, saiba quais são os direitos e deveres tanto de locador quanto de locatário.

Navegue por aqui:

Clique nos links abaixo para encontrar mais rapidamente as informações que você precisa.

O que é a Lei do Inquilinato?

Em 18 de outubro de 1991 entrou em vigor a Lei Federal de nº 8.245, que ficou conhecida como Lei do Inquilinato. Desde sua criação, a legislação serve como base para a elaboração das cláusulas de contratos de locação de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais, em todo o país.

Quais imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?

Por se tratar de uma legislação muito específica – como já visto acima, dedicada exclusivamente a imóveis urbanos – a Lei do Inquilinato não abrange diversos outros tipos de imóveis, como especificado logo em seu artigo 1º. São eles:

1. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios. Além de outros destinados ou ligados à administração pública, como fundações, por exemplo;

2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. Espaços destinados à publicidade;

4. Apart-hotéis, hotéis-residência ou similares. Ou seja, imóveis em que o morador recebe, dentro do pacote do aluguel, uma série de prestação de serviços regulares;

De acordo com o texto da Lei do Inquilinato, esses imóveis são “regulados pelo Código Civil e por outras leis especiais”. 

Quinto Andar

Quer se mudar para um lugar incrível? Procure seu novo lar na maior imobiliária digital do país e alugue sem fiador Pesquisar imóvel

Lei do inquilinato: direitos do inquilino

Contrato é um documento que formaliza os direitos e deveres à partir de um acordo comercial. No caso de uma locação de imóvel, o inquilino (locatário) e proprietário (locador) são os dois agentes 

A Lei do Inquilinato visa garantir que ambos – locatário e locador – tenham equivalência na relação comercial firmada, evitando que um dos lados seja enfraquecido e, consequentemente, sofra prejuízos. 

Se você está procurando um imóvel para alugar, é importante que tenha total conhecimento dos seus direitos. Algo fundamental para todas as etapas de um processo de locação, esteja ele no início, em curso ou no fim. Veja aqui os seus 5 principais direitos como inquilino:

1. Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves

Por estar entre os direitos do inquilino, trata-se de um dever do proprietário garantir que o imóvel, na entrega das chaves, estará disponível para você em perfeitas condições para o uso ao qual está destinado. Ou seja: à sua moradia.

Para que esse direito garantido pela Lei do Inquilinato seja cumprido, foi convencionada no mercado imobiliário a prática da vistoria de entrada, uma das etapas mais importantes num processo de aluguel. 

É feita uma verificação de diversos itens que atestam o estado de conservação do imóvel. Um relatório com fotos é gerado. E, posteriormente, ao fim do contrato de locação, você tem o dever de devolver o imóvel da mesma forma que encontrou, o que é verificado na vistoria de saída.

2. Não pagar despesas extras do condomínio

Caso tenha alugado um apartamento, o pagamento da taxa ordinária mensal de condomínio é de responsabilidade sua, uma vez que ela é destinada a cobrir os custos do dia a dia do local, como:

  • Manutenção, limpeza e conservação de instalações de uso comum;
  • Consumo de água e esgoto, gás e energia elétrica das áreas de uso comum;
  • Pagamento de salários salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  • Reposição do fundo de reserva, em caso de uso total ou parcial no custeio ou complementação das despesas descritas acima, proporcional ao período posterior ao início da locação.

São consideradas despesas extraordinárias – e portanto de responsabilidade do proprietário do imóvel – gastos como:

  • Reformas estruturais do condomínio;
  • Instalações de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia e intercomunicação, além de esporte e de lazer; 
  • Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início do aluguel;
  • Constituição de fundo de reserva.

3. Ter preferência na compra do imóvel

A Lei do Inquilinato dá ao proprietário do imóvel o direito de vender o seu bem a qualquer momento, mesmo que ele esteja ocupado. Mas se você é o inquilino em questão, saiba que a mesma legislação obriga que a preferência de compra deste imóvel seja sua. 

A partir do momento em que decide vender, o proprietário do imóvel precisa informar sua decisão de forma clara e de fácil comprovação, como em uma carta com a comunicação assinada por você, o inquilino, tomando ciência da intenção da venda. 

Uma vez comunicado, você terá até 30 dias para manifestar ou não o seu direito de compra. Sendo que o mesmo Art. 27 da Lei do Inquilinato, que estabelece a prioridade na compra, garante a você igualdade de condições em relação a outros interessados no imóvel. 

Caso não deseje, deverá observar o que rege o seu contrato de aluguel a respeito da desocupação do imóvel.

4. Receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas

Mesmo após o imóvel ser aprovado na vistoria de entrada, você nunca está livre de algum problema inesperado aparecer. Especialmente aquelas situações silenciosas e que não estão à vista. Como o rompimento de um cano, por exemplo. Algo que exija uma obra emergencial ou estrutural para que o imóvel se mantenha em perfeitas condições de uso. 

O Art. 35 da Lei do Inquilinato chama essas intervenções de:

  • Benfeitorias necessárias: são aquelas feitas pelo inquilino, ainda que não autorizadas pelo locador, visando a conservação do imóvel, como a reconstrução de um telhado quebrado por uma forte chuva, por exemplo. 
  • Benfeitorias úteis: são aquelas feitas pelo inquilino com a autorização do proprietário, com o objetivo de aumentar ou facilitar o uso do imóvel, ainda que não  sejam necessárias. Como a instalação de divisórias entre ambientes, por exemplo.

Em ambos os casos, o inquilino deve ser indenizado pelo valor gasto nas obras. Portanto, se você se encontra em uma dessas situações, guarde todas as notas relativas às intervenções. 

Quando o inquilino não tem direito receber o dinheiro de volta pelos valores gastos?

O inquilino não tem direito a receber o dinheiro de volta quando acontecem as “benfeitorias voluptuárias”, previstas no Art. 36. 

São consideradas benfeitorias voluptuárias aquelas mais ligadas à estética do imóvel, como uma obra feita para uma decoração mais luxuosa, por exemplo. 

5. Quebra de contrato de aluguel, aviso de 30 dias e desocupação

Você tem, garantido pela Lei do Inquilinato, o direito de pedir a quebra de contrato de aluguel a qualquer momento, antes ou durante a vigência. Esse pedido de rescisão pode ser feito com ou sem o aviso prévio de 30 dias. 

Imobiliária digital líder em aluguéis residenciais no Brasil, o QuintoAndar, por exemplo, tem por padrão estabelecer um contrato de aluguel de 30 meses. E se você é inquilino e respeita o aviso prévio de 30 dias, pode encerrar seu contrato sem a necessidade de pagar uma multa. Desde que já tenha completado 12 meses de aluguel.

Caso deseje fazer a quebra de contrato de aluguel antes de completar 12 meses ou sem cumprir o aviso prévio, uma multa será cobrada. Veja aqui como é feito o cálculo dessa multa

Lei do inquilinato: deveres do Inquilino

Além dos direitos do inquilino, é importante observar os deveres de quem assina contrato para morar de aluguel em um imóvel. E todos esses deveres também estão previstos na Lei do Inquilinato, mais precisamente no Art. 23. 

Veja quais são os principais deveres do inquilino:

1. Pagamento em dia do aluguel e outras despesas

Uma vez que o aluguel de um imóvel é uma relação comercial, o inquilino tem como principal dever o pagamento em dia pelo bem do qual está usufruindo. No boleto do QuitoAndar, você paga um único valor e vê os seguintes custos discriminados:

  • Aluguel
  • Parcela do IPTU
  • Seguro contra incêndio

Além disso, é de sua responsabilidade, como locatário, pagar o boleto com a taxa condominial mensal, que você obtém junto à administradora ou ao síndico do condomínio.

2. Usar o imóvel apenas para moradia

A Lei do Inquilinato estabelece que um inquilino não pode usar um imóvel para uma finalidade diferente da estabelecida no contrato de aluguel. Ou seja, se o imóvel é residencial, não pode ser usado para fins comerciais nem sublocado para outros inquilinos.

3. Devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu

Uma vez terminado o período de locação, caso não deseje renovar, você tem a obrigação de devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Por esse motivo é que são feitas as vistorias de entrada e de saída, como vimos anteriormente nos “Direitos do inquilino”.

4. Informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos

É sua obrigação como inquilino levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, caso seja responsabilidade dele providenciar o reparo. Como em casos de necessidade de obras estruturais, por exemplo.

5. Pagar todas as despesas relacionadas aos serviços consumidos

Como inquilino, você não pode sair do imóvel, ao fim do contrato, deixando para trás despesas de serviços como telefone e de outras contas de consumo, como luz, gás e água e esgoto.

6. Cumprir as regras do condomínio

Apesar de não ser proprietário do imóvel, como inquilino é seu dever cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Sendo que, no período em que você estiver no imóvel, eventuais multas e punições relacionadas ao descumprimento dessas regras recairão sobre você, uma vez que é o morador do imóvel.

Lei do inquilinato: reajuste de aluguel

De acordo com o Art.17, o valor do aluguel deve ser acordado entre locador e locatário. Sendo que a lei não permite que os valor seja estipulado em moeda estrangeira e que sejam reajustados de acordo com a variação cambial ou o salário mínimo.

No que diz respeito ao reajuste de aluguel, o Art. 18 diz: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. Ou seja, a forma como os novos valores são aplicados é acordada entre o proprietário e o inquilino.

O padrão no mercado imobiliário é que o aluguel seja reajustado a cada aniversário. No contrato do QuintoAndar, portanto, os valores são reajustados a cada 12 meses.

Durante muito tempo, o IGP-M foi o índice base usado no reajusta. Com a forte alta desse indicador desde março de 2020, o QuintoAndar passou a adotar o IPCA para estabelecer os reajustes de aluguel.

Contratos de locação pelo QuintoAndar

O QuintoAndar acabou com as burocracias, encurtando a distância entre você e o imóvel dos seus sonhos.

Além de ter revolucionado o mercado imobiliário, ao agilizar e desburocratizar o processo de locação de imóveis, facilitamos a negociação do preço do aluguel, data de início da vigência e eventuais reparos/benfeitorias. 

Os contratos de locação de imóveis pelo QuintoAndar são feitos sempre sob as mesmas condições. Essa padronização é fundamental para garantir a segurança e agilidade do processo para todas as partes envolvidas. Tudo, é claro, em total adequação à Lei do Inquilinato.