Entender o significado de alguns conceitos é fundamental na hora de assinar um contrato de locação de um imóvel, principalmente para evitar qualquer tipo de conflito. 

Com isso, é possível garantir que cada uma das partes envolvidas entendam seus direitos e deveres, garantindo que a legislação seja seguida.

Mas claro que o mais importante neste processo todo, não é entender a Lei de cabo a rabo. É criar uma parceria duradoura e que ajude tanto o locador quanto o locatário a usufruir da melhor maneira possível.

Por isso, explicamos quem é locador e locatário, a diferença entre eles e as responsabilidades de cada um no contrato de aluguel.

Aqui, você vai encontrar:

A principal diferença entre locador e locatário

Antes de iniciar um processo de locação, muitas pessoas têm dúvidas sobre a diferença entre locador e locatário. Resumidamente, cada termo significa:

Locador: têm a propriedade de um imóvel e o disponibiliza para alugar para outra pessoa, por meio de um contrato de locação;

Locatário: Quem aluga o imóvel do locador.

Já o contrato de aluguel, que envolve ambas as partes, é um documento legal que garante a segurança no processo de locação. O que faz com que, tanto locador, quanto locatário, tenham direitos e deveres previstos pela Lei no 8.245

Os direitos e deveres

A lei no 8.245 também é conhecida como Lei do Inquilinato, a qual regulamenta os aluguéis residenciais e comerciais. É ela quem prevê os direitos e deveres do locador e locatário no processo de locação. 

O locador

Vamos imaginar que você seja o locador. Sendo assim, você é o dono de um imóvel e permite que outra pessoa habite a sua propriedade por meio do aluguel.

Mas, quem pode ser locador? 

Um locador pode ser tanto uma pessoa física, como uma pessoa jurídica. Além disso, a figura do locador pode ser representada por mais de uma pessoa, no caso de imóveis familiares ou empresas. 

Pela Lei do Inquilinato, seu principal dever do locador é o de entregar o imóvel ao locatário em perfeitas condições de habitação e funcionamento.

Além disso, você também é o responsável por garantir toda tranquilidade e segurança para o locatário, na hora de habitar o imóvel. 

Quais as despesas do locador?

Durante a locação, você deve arcar com algumas despesas que estão previstas no Artigo 22 da Lei do Inquilinato. São elas: 

  • Pagar as taxas de administração imobiliária;
  • Pagar o seguro incêndio do imóvel; 
  • Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Pela Lei do Inquilinato, portanto, o locador, ou seja, você,  é responsável pelas despesas extraordinárias do condomínio.

Esses gastos envolvem problemas estruturais do edifício provenientes de imprevistos, como vazamentos, reformas, substituição de equipamentos, etc. 

As despesas extraordinárias estão previstas no Parágrafo único do Artigo 22 e constituem:

  • Obras de reformas referentes à estrutura integral do imóvel;
  • Pinturas das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
  • Obras realizadas para melhorar as condições de habitação do edifício;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias dos funcionários do condomínio, ocorridas antes do início do processo de locação;
  • Instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, comunicação, esporte e lazer;
  • Paisagismo;
  • Constituição do fundo de reserva. 

Portanto, todas as questões estruturais do edifício são de responsabilidade única do locador.

O locatário

Agora, vamos imaginar que você é o locatário. A pessoa que paga para morar no imóvel de alguém por meio de um contrato de locação.

Além disso, você deve usar o imóvel especificamente para moradia, não podendo, por exemplo, usá-lo para outros fins que não estejam previstos no contrato. Por exemplo, montar um centro de estética na sua casa ou qualquer outro negócio para fins comerciais.

Durante o aluguel, o locatário (você) também é responsável por cuidar do imóvel como se fosse seu. E entregá-lo, ao final da locação, no mesmo estado em que recebeu. 

Também é seu dever reparar qualquer tipo de danos ao imóvel causado durante o período de locação. E esses danos incluem paredes sujas, quebradiças, lâmpadas queimadas, maçanetas que não funcionam, entre outros.

Por isso, é importante fazer uma boa vistoria de entrada para entender como o imóvel estava antes de chegar. Assim, fica ainda mais fácil entender quais foram as mudanças após a locação.

Danos são: paredes sujas, chuveiro, lâmpadas… entre outros.

Quais as despesas do locatário

Ao alugar um imóvel, você também terá alguns gastos que vão muito além do pagamento do aluguel.

Esses gastos estão previstos no Artigo 23 da Lei do Inquilinato. São eles:

  • Pagamento do aluguel;
  • Pagamento do boleto do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e do condomínio, se for apartamento; 
  • Pagamento dos serviços como água, luz e esgoto;
  • Pagamento das despesas ordinárias do condomínio.

Como locatário, você deve pagar pelas despesas ordinárias, que nada mais são do que os gastos rotineiros e necessários para a manutenção diária do condomínio. 

Pelo Artigo 23 da Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias envolvem:

  • Salários e encargos trabalhistas que envolvam os funcionários do edifício;
  • Consumo de serviços (água e luz) nas áreas comuns;
  • Limpeza e manutenção das áreas comuns;
  • Manutenção e pequenos reparos dos equipamentos de uso comum presentes nas redes elétrica, hidráulica e de segurança;
  • Manutenção das instalações e equipamentos da área de lazer;
  • Manutenção e conservação de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas;
  • Rateios de saldo devedor vigentes durante o período de locação;
  • Reposição do fundo de reserva caso utilizado no custeio das despesas mencionadas acima durante o contrato de aluguel.

No caso de dano do imóvel, pela Lei, o locatário só será responsabilizado caso ele mesmo tenha sido o causador do problema por mau uso ou negligência do imóvel.

Leia também: Reparo no imóvel: responsabilidade do proprietário ou do inquilino?

Por exemplo, um cano estourou porque você decidiu furar a parede para colocar um armário. É dever do locatário pagar pela obra que fará a restauração.  

Já que o locador é apenas responsável por problemas estruturais que aconteceram antes da locação, durante ou após, que não foram causados pelo locatário. 

Como funciona o contrato de aluguel para cada um

O contrato de aluguel definirá como será a estadia do locatário no imóvel. 

Esse documento também é regulamentado pela Lei do Inquilinato e tem validade por meio da assinatura de ambas as partes. 

A participação de um terceiro, no caso as imobiliárias, torna a assinatura do contrato um processo ainda mais seguro. 

No caso da mediação de uma imobiliária, existe a garantia de que o contrato seja cumprido por locador e locatário, bem como dificulta erros e injustiças na aplicação da Lei do Inquilinato. 

A imobiliária será responsável também por organizar e regulamentar o contrato. Porém, é de responsabilidade do locatário e locador ler o documento, ficar a par de seus deveres e sanar qualquer dúvida. 

Portanto, para quem tem uma imobiliária fazendo o meio de campo em um locação, não é necessário o registro do contrato de aluguel no cartório.

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Entrega das chaves

Apesar da Lei do Inquilinato estipular que o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições que recebeu, ela não explicita quais são essas condições. 

Para determinar essas condições, imobiliárias e locadores se baseiam na vistoria de entrada e no contrato de locação. Ela é realizada antes do locatário se mudar  e serve para avaliar:

  • Condições estruturais do imóvel;
  • Pintura;
  • Estado do piso e dos móveis.

Todas essas informações formam um documento conhecido como laudo de vistoria, que será anexado ao contrato, juntamente com fotos de cada detalhe da casa ou apartamento.

Quando o locatário entrega o apartamento, é feita uma vistoria de saída com o intuito de avaliar o estado do imóvel após o usufruto do inquilino.

As duas vistorias, então, são comparadas e se não estiverem nas mesmas condições o locatário deverá ser responsabilizado.

Além disso, o locatário também tem outras obrigações ao entregar as chaves do imóvel para o locador:

  • Avisar sobre a saída do imóvel para a imobiliária ou o locador 30 dias antes;
  • Realizar os reparos necessários de acordo com a comparação das vistorias de entrada e saída;
  • Pintar o imóvel na cor original se estiver estipulado no contrato;
  • Quitar e cancelar as contas atreladas ao imóvel, como água, luz e condomínio, até a saída do imóvel;
  • Cancelar as contas no nome do locatário, como TV a cabo, telefone e internet;
  • Pagar multa em caso de saída do imóvel sem respeitar o aviso prévio de 30 dias;
  • Solicitar junto à imobiliária um documento atestando que todas as contas foram pagas e os eventuais reparos realizados.

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Os contratos de aluguel de imóveis no QuintoAndar são padronizados e redigidos em total adequação à Lei do Inquilinato, garantindo a segurança e agilidade no processo de locação para locador e locatário.

Os nossos consultores também são responsáveis por realizar as vistorias e nós intermediamos toda a comunicação entre locador e locatário. 

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Esperamos que você tenha entendido direitinho onde se enquadra cada um dos direitos e deveres de um locatário ou locador.