Definir o preço do imóvel que você pretende vender é algo fundamental e o ponto de partida para que se faça um bom negócio. Esse valor de venda depende de algumas variáveis que não se limitam apenas ao que ele pode oferecer da porta pra dentro. Pelo contrário: muitas vezes, alguns elementos externos são tão ou mais importantes do que a metragem ou o número de quartos. Por isso, preparamos uma lista com fatores que vão te ajudar a chegar nas cifras ideais.

Valor venal

O valor venal é algo como a oficialização do preço do imóvel. Uma estimativa feita pelo Poder Público para a transação de uma propriedade, que é feita pela prefeitura da cidade onde o imóvel se encontra. Cada administração possui sua base própria de cálculo, que define os valores venais por região.

Para fazer o cálculo do valor venal de um imóvel, as prefeituras costumam levar em consideração fatores como:

  • Área do terreno ou da edificação (m² da região); 
  • Valor unitário padrão segundo a Planta Genérica de Valores do Município, um dos fatores usados no cálculo do valor venal;
  • Ano de construção da propriedade;
  • Logradouro;
  • Fator de Obsolescência: que diz respeito à conservação do imóvel. A idade de um prédio pode, por exemplo, ser reduzida em em caso de reforma. E a porcentagem dessa redução é tabelada pelo município e depende do tamanho da obra, que pode ser pequena ou uma ampliação ou reconstrução. É usado no cálculo do IPTU ;
  • Função da edificação (Se tem fins comerciais ou residenciais, por exemplo)
  • Reformas ou modificações na construção.

Saiba mais sobre o valor venal de um imóvel:

Tem um imóvel para vender? Saiba como fazer isso sem burocracia Acesse o guia

Localização influencia no preço do imóvel

A pandemia do novo coronavírus mudou muitos hábitos, com a disseminação do home office e dos serviços de delivery, além da necessidade do isolamento social, fatores que deixaram muitas pessoas mais dentro de casa. Mesmo assim, a localização do imóvel ainda exerce uma influência importante no preço do imóvel. E por localização, entende-se a vizinhança e toda a infraestrutura que ela pode oferecer a quem decidir pela compra de um imóvel. 

Imóveis que ficam próximos de pontos importantes de transporte público, como avenidas, terminais e estações de metrô, por exemplo, costumam ser muito valorizados. Assim como aqueles localizados em bairros com boa estrutura de comércio e serviços, com baixos níveis de criminalidade e que sejam bem abastecidos por serviços básicos, como luz, água e gás. 

Além disso, quanto mais a região do imóvel prospera, com construções de novos prédios, abertura de comércios, chegada de metrô, entre outras coisas, mais a propriedade se valoriza, aumentando o preço. Por isso, o proprietário deve observar a região antes de estipular o preço do imóvel.

Metragem e número de cômodos

O tamanho é outra característica que tem influência direta no preço do imóvel. Quanto maior for a sua metragem, mais valorizado será o apartamento ou a casa. 

Além disso, o número de cômodos como quartos, banheiros e área de serviço são fatores que influenciam no preço.

Planta flexível

Muitas pessoas compram imóveis já vislumbrando possíveis mudanças no ambiente, como fazer uma cozinha americana ou dividir um banheiro em dois, por exemplo. Por isso, imóveis com plantas mais flexíveis, que permitam uma mudança estrutural interna, tendem a ser mais valorizados. 

Isso é mais comum, por exemplo, em casas. Em apartamentos, pode acontecer de um imóvel ter paredes que não podem ser derrubadas, por fazerem parte da estrutura de todo prédio.

Idade do imóvel e estado de conservação

Quanto mais novo for o imóvel, mais valorizado ele será. Imóveis mais antigos tendem a apresentar mais sinais de deterioração, a não ser que passem por uma reforma geral antes de serem vendidos. 

Além disso, independentemente da idade do imóvel, o seu estado de conservação é fundamental na estipulação do preço e costuma permear muito das negociações entre comprador e vendedor. 

Muitas vezes, a pessoa vai comprar uma casa ou apartamento, mas percebe problemas como rachaduras, pintura descascada, vazamentos, portas, janelas e acabamentos como metais dos banheiros e cozinha em estado ruim de conservação. Tudo isso, caso a pessoa decida pela compra, irá significar um gasto futuro. E um trunfo pro comprador na busca por um preço melhor na negociação.

Garagem e o preço do imóvel

Tanto em casas quanto em apartamentos, o fato de o imóvel ter ou não garagem influencia no seu preço, pra mais ou pra menos. 

Especialmente no caso de apartamentos, onde o morador divide a área comum com todos os outros condôminos, ter mais de uma vaga pode significar um valor mais alto em comparação a imóveis similares com uma vaga só. Principalmente se comparado com aqueles sem nenhuma vaga.

Opções de lazer

Nas casas, boas áreas externas, com opções como churrasqueira e piscina, fazem o preço pelo conjunto todo se tornar mais alto, uma vez que você compra o que está do muro pra dentro. 

No caso dos apartamentos, a lógica é mais ou menos parecida. Tanto em áreas privativas, como piscina interna, churrasqueira ou uma boa e espaçosa varanda, como nas amenidades e facilidades oferecidas nas áreas comuns do condomínio, como piscina, sauna, salão de festas, playground, academia de ginástica, entre outras.

Qual andar de apartamento é mais valorizado?

Em prédios mais antigos, mais baixos e com poucos apartamentos, por exemplo, é muito comum não existir elevador. Esse é um item que, pra muita gente, pode fazer falta na hora de comprar um apartamento. Até mesmo, em alguns casos, por questões de acessibilidade.

Portanto, quanto mais andares tiver o prédio, maior será a infraestrutura pra locomoção de seus moradores pelas áreas comuns. E isso implica, pelo menos, na existência de um ou mais elevadores. O que valoriza os imóveis daquele edifício.

Incidência de sol

Os imóveis mais valorizados, especialmente em se tratando de apartamentos, são aqueles que recebem recebem sol pela manhã. É o horário em que a incidência dos raios solares é menos danosa à pele. Além disso, o imóvel fica um pouco mais fresco na parte da noite, pois não passa a tarde inteira exposto ao calor do sol.

Um imóvel sem uma boa exposição à luz do sol pode ser um ambiente propício ao surgimento e à proliferação de mofo, ácaro e bolor, que são agentes que causam problemas alérgicos e respiratórios.

Como calcular o preço de venda de um imóvel?

Quer saber quanto vale a sua propriedade? O QuintoAndar tem uma calculadora própria para ajudar a definir o preço do imóvel.

Maior imobiliária digital da América Latina, o QuintoAndar é uma proptech avaliada em mais de US$ 5 bilhões. Atualmente, a companhia é líder absoluta no mercado de locação de imóveis e administra mais de 120 mil contratos, com adição por mês de cerca de 10 mil novos aluguéis à sua carteira, o que representa entre 20 e 30 vezes mais que seu concorrente mais próximo.

O atual padrão em aluguéis foi definido pelo QuintoAndar ao oferecer a clientes uma experiência melhor, baseada numa plataforma sem fricção, do início ao fim. A revolução iniciada pela companhia em 2013 veio do modelo que oferece fotos profissionais gratuitas para os anúncios e a digitalização de toda a transação, ao mesmo tempo que libera inquilinos de garantias caras e complicadas, como o fiador de aluguel, e ainda assim garante o aluguel pago sempre em dia aos proprietários.

No início de 2020, o QuintoAndar começou a operar também no segmento de compra e venda. Ao alavancar os efeitos de rede, a tecnologia e experiência do negócio de aluguel, ao mesmo tempo dando mais transparência e segurança ao processo, em menos de um ano a companhia já se tornou a líder nacional nesse mercado. 

Atualmente, ela tem mais de 60 mil moradias à venda anunciadas em sua plataforma, e superou a marca de 10 mil transações em termos anualizados nas quatro maiores regiões metropolitanas do Brasil.