Essa modalidade de crédito, também chamada de home equity ou empréstimo com garantia de imóvel, é uma das mais vantajosas para quem possui um imóvel e precisa de crédito. Ou para quem quer novas condições para um financiamento ativo.

Ficou curioso para conhecer mais sobre o assunto? Entenda o que é, como funciona e como conseguir o refinanciamento imobiliário, garantindo crédito com juros menores. 

Confira o que você vai ler por aqui:

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O que é refinanciamento imobiliário? 

O refinanciamento imobiliário é uma modalidade de crédito que usa um imóvel como garantia para a instituição financeira. Você pode realizar esse procedimento com 50% a 70% do imóvel quitado e ter a liberação de crédito de até 60% do valor da propriedade, com teto de R$ 5 milhões.

A alternativa também pode ser feita com imóveis já quitados. A modalidade conquista cada vez mais gente pela taxa de juros mais baixas e longos parcelamentos.

O processo pode ser feito junto ao banco, fintechs e demais instituições financeiras e é possível realizar simulação do refinanciamento no site dessas organizações.

Como ele funciona?

Para conseguir fazer o refinanciamento do imóvel — também conhecido como home equity, empréstimo com garantia de imóvel ou alienação fiduciária  — o passo a passo é:

  1. Responder um formulário com dados de documento de identificação, comprovante de residência, matrícula do imóvel, declaração negativa de débitos de condomínio, metragem da propriedade registrado no documento do IPTU, entre outros. Além disso, o valor do imóvel e a quantia de crédito desejada;  
  2. Passar por análise de crédito;
  3. Em caso de aprovação, será realizada a avaliação do imóvel feita por um especialista da instituição para sinalizar o valor de mercado da propriedade;  
  4. Assinatura do contrato;
  5. Liberação do dinheiro em conta corrente cadastrada.

Essa quantia pode vir em forma de linha de crédito com validade de 5 anos. Nesta forma de crédito flexível, pode ser utilizado ou o limite todo ou parcial e o solicitante paga juros apenas sobre o valor utilizado.

A média de juros do empréstimo pessoal gira em torno 8% em meados deste ano e o refinanciamento do imóvel tem um percentual bem menor.

Em consultas realizadas em setembro de 2023, a menor taxa de juros da modalidade era de 0,79%. Há instituições que somam a taxa de IPCA, que era de 0,23%, resultando na soma de 1,02% de juros mensais.

Agora imagine que você vai refinanciar uma propriedade de R$ 350 mil em um prazo de 20 anos. Na condição da taxa de juros e IPCA ser de 1,02% ao mês, a parcela será de R$ 3.986,54. Vale acrescentar que as parcelas diminuem ao longo do tempo.

A fórmula utilizada é a da amortização constante, calculada assim:

PMT= PV. r ÷ 1 −(1+r)⁻ⁿ

Onde:

  • PMT é o valor da parcela mensal
  • PV é o valor principal (de R$ 350 mil)
  • r é a taxa de juros mensal, que é de 1,02%
  • n é o número de meses, que é 20 anos multiplicados por 12 meses, ou seja, 240 meses

Logo:

PMT= PV x r ÷ 1 −(1+r)⁻ⁿ

350000 x 1,02% ÷ 1−(1+0,0102)⁻²⁴⁰

PMT≈ R$ 3.986,54

É importante reforçar que, no refinanciamento de imóvel, a instituição financeira se torna credora do bem, estabelecendo uma nova relação de alienação fiduciária com o contratante do empréstimo, tudo registrado no Cartório de Registro de Imóveis e lançado na matrícula da propriedade.

Vantagens da modalidade

O empréstimo com garantia de imóvel tem se apresentado como uma boa saída para diferentes propósitos. Porém, tudo vai depender do que você deseja. Mesmo no crédito flexível, o solicitante não precisa justificar o jeito que irá utilizar a verba.

Entre as vantagens de sua contratação estão:

Utilização da verba para projetos profissionais ou pessoais

O dinheiro pode ser utilizado para reforçar o capital de giro da sua empresa, para abrir um negócio, para comprar um bem e outras questões profissionais. No lado pessoal, pode investir em educação, reforma da casa, uma cirurgia ou uma viagem.

Recurso para pagar dívidas

A modalidade pode ser utilizada para pagar dívidas à vista ou renegociar com melhores condições.

Liberação de dinheiro para negativado

Mesmo estando negativado, no refinanciamento de imóveis você pode ter a liberação de crédito com juros menores, já que as instituições financeiras têm o imóvel como garantia.

Prazo maior para pagamento 

Há refinanciamentos de propriedades que permitem parcelamentos em até 35 anos, facilitando assumir um parcelamento que não comprometa a sua renda.

As condições de prazo costumam ser melhores que as fornecidas no empréstimo pessoal, em que o período de parcelamento é menor.

Melhores condições de pagamento

Você pode refinanciar um empréstimo e trocar um crédito antigo por um novo, com  taxas de juros atrativas e condições facilitadas de pagamento. Há casos em que você consegue até diminuir o tempo do parcelamento. 

Desvantagens de contratar esse tipo de crédito

Confira abaixo situações em que a decisão do empréstimo com garantia de imóvel pode trazer desvantagens:

Dinheiro não serve para urgências

Como o home equity concede valores altos, chegando a 60% do valor de mercado da propriedade, o processo de preparação dos documentos pode ser mais longo. Assim, pode não ser uma alternativa para quem precisa de verba para uma urgência.

Restrição de operação ao mesmo tempo

No refinanciamento imobiliário, é preciso pagar o primeiro empréstimo para depois pedir o segundo. Não é permitido fazer várias operações ao mesmo tempo, mas o mesmo imóvel pode ser refinanciado mais de uma vez. 

Falta de pagamento pode levar bem à leilão

Ao não pagar um refinanciamento, a sua propriedade pode ser levada a leilão. Por isso, é fundamental ter um planejamento financeiro e se organizar para pagar as parcelas.

Quando o refinanciamento imobiliário pode ser útil?

É viável fazer um refinanciamento imobiliário sem ter quitado o imóvel. Neste caso, o novo credor irá quitar sua dívida com o antigo e, em troca desse aporte, ele entrará na averbação de alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

No caso dos imóveis já quitados, uma nova averbação é feita diretamente, sem a necessidade de quitar dívidas anteriores.

A prática também é viável quando você tem o interesse de se mudar para um imóvel melhor.

Outra situação que cabe contratar esse tipo de crédito é o refinanciamento imobiliário com troco. Nele, além de quitar a dívida anterior, o novo credor empresta um valor extra que fica disponível para o devedor.

Por exemplo: se falta quitar R$ 50 mil em seu financiamento, o novo credor pode oferecer um refinanciamento de R$ 70 mil, para que R$ 20 mil sejam utilizados pelo devedor como bem entender. O recurso não se aplica a imóveis quitados.

Por fim, a alienação fiduciária pode ser útil para investir em melhorias no imóvel, garantindo a valorização do bem. Se em um futuro, o desejo é vendê-lo, o imóvel estará em boas condições e também para locação.

6 dicas para escolher a melhor instituição financeira para a operação

Escolher uma instituição financeira para o refinanciamento imobiliário é uma decisão importante. Aqui vão 6 dicas para ajudá-lo a fazer essa escolha:

Compare as taxas de juros

Pequenas diferenças nas taxas de juros resultam em grandes economias ao longo do tempo. Então, pesquise entre as instituições financeiras para garantir a oferta ideal.

Avalie os prazos de pagamento

Escolha um período de parcelamento de modo a não sacrificar sua renda mensal. Prazos mais curtos geralmente têm taxas de juros menores, mas prestações mais altas.

Considere os custos adicionais

Levante os custos adicionais, como taxas de originação, seguro e outros encargos da operação.

Avalie a reputação da instituição

Pesquise a reputação das instituições financeiras, seu  histórico, transparência, avaliações de clientes e classificações online.

Verifique os requisitos de crédito

Fique de olho na solicitação de cada instituição financeira para analisar os critérios mínimos de crédito exigidos.

Leia os termos e condições contratuais

Tenha atenção com  as condições de pagamento, penalidades por pagamento antecipado e quaisquer cláusulas adicionais do contrato.

Priorize fazer uma análise cuidadosa das ofertas disponíveis no mercado já que o processo vai impactar significativamente em suas finanças a longo prazo. 

Cuidados a serem tomados ao optar pelo refinanciamento imobiliário

Optar pelo empréstimo com garantia de imóvel, exige cuidados. Em primeiro lugar, certifique-se de que o refinanciamento é uma escolha sustentável em seu orçamento. 

Analise sua renda atual, despesas regulares e como o refinanciamento afetará suas finanças a longo prazo.

Em segundo lugar, analise as taxas de juros, prazos, custos adicionais e legitimidade das instituições financeiras antes de tomar uma decisão.

Em terceiro lugar, informe-se dos aspectos legais e contratuais, da instituição escolhida, inclusive penalidades por pagamento antecipado. Assim, a sua escolha será segura.

Alternativas ao refinanciamento imobiliário para obter recursos para moradia

Apesar de o juros ser um dos fatores que mais pesa na escolha pelo refinanciamento de imóvel, é importante pensar em diferentes opções. Principalmente, caso o pedido não seja aceito pela instituição financeira.

Você pode optar pela hipoteca em que não há transferência de propriedade do imóvel na contratação do financiamento, apenas em caso de inadimplência. Há casos em que a alternativa será apostar em empréstimo pessoal.

Outra ponderação é que os juros praticados no empréstimo com garantia de propriedade são maiores que os financiamentos imobiliário como Minha Casa, Minha Vida, Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que é um tipo de financiamento de imóveis que abrange os casos excluídos pelo SFH.

Posso alugar um imóvel refinanciado?

É possível alugar um imóvel dado como garantia de um empréstimo, decisão financeira inteligente para quem possui mais de um imóvel.

Além de usar seu imóvel para conseguir um crédito mais barato, o proprietário consegue gerar renda por meio do seu bem, o que pode ajudar, inclusive, no pagamento da parcela do refinanciamento.

No QuintoAndar, quem deseja alugar um imóvel conta com a plataforma de moradia de maior capilaridade do país, com um contrato fechado a cada quatro minutos e milhões de visitas mensais.

Os proprietários parceiros que possuem vários imóveis, inclusive, contam com especialistas dedicados a tornar suas propriedades mais rentáveis com a vantagem do repasse do aluguel mesmo em caso de inadimplência.

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