Você é daqueles que só de ouvir a palavra “obra” já sente calafrios? E só de pensar em fazer uma reforma de apartamento, já pensa em desistir? Vamos mostrar que dar aquela repaginada no seu lar pode ser menos estressante e até divertido.

Ter o apartamento reformado é um processo um pouco mais complexo do que reformar uma casa. Qualquer erro pode colocar a segurança dos condôminos em risco, e o barulho incomoda quem passa o dia em casa. 

Por isso, o projeto da reforma do apartamento sempre deve ser aprovado pelo condomínio, uma etapa essencial para o sucesso da obra.

Esse, no entanto, não é o ponto de partida da sua reforma. 

Repaginar o apartamento começa bem antes, quando você ainda está sonhando com o resultado, e precisa se planejar para não gastar demais nem demorar muito tempo. Neste artigo, vamos mostrar o que você precisa fazer para ter sucesso. 

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O que considerar na hora de fazer a reforma do apartamento?

Segundo o engenheiro Lucas Amaral, sócio administrador da Fato Engenharia, para evitar estresse durante o período, é necessário se programar com antecedência, contratar um projeto e se cercar de profissionais capacitados.

Muitas vezes, reformar significa atuar em áreas fundamentais para o funcionamento do apartamento e, para isso, os moradores precisam se preparar para uma nova rotina. 

O engenheiro aponta que é necessário avaliar a interferência das modificações no dia a dia e se questionar em pontos como:

  • Consigo sair deste local por algum tempo? 
  • Me importo de dividir este espaço com outras pessoas? 
  • Consigo improvisar um cômodo em outro ambiente?.

Lucas Amaral

Sócio administrativo da Fato Engenharia

Considerar a contratação dos projetos necessários pode ser um diferencial no sucesso da reforma. A partir deles, fica muito mais fácil otimizar a obra, harmonizar os ambientes, elaborar um orçamento mais completo e assertivo, traçar metas de cronograma e paralelismo de atividades, dentre outros fatores que contribuem para o alívio da ansiedade mencionado anteriormente.

Como planejar a reforma do apartamento?

Família feliz analisando planos em seu novo apartamento, em reforma. Imagem disponível em Getty Images.

Antes mesmo de envolver o síndico na sua obra, você precisa imaginar como gostaria que o ambiente ficasse após a reforma. Isso vale tanto para um apartamento que ainda está vazio ou para o local que você já está morando.

Ter uma pasta de referências nas redes sociais, conversar com familiares e amigos e visitar outras residências podem ajudar nessa etapa.  

O próximo passo é começar a orçar tudo aquilo que você vai precisar. O processo deve abranger desde materiais até serviços. Assim, você terá uma ideia do custo da reforma do apartamento. 

Em condomínios, obrigatoriamente, você precisará dos serviços de um engenheiro ou arquiteto para se responsabilizar e supervisionar a obra. 

Além disso, reformas de grande porte, que incluem a remodelagem da planta ou a criação de um espaço gourmet, por exemplo, podem necessitar de uma empreiteira ou uma equipe de pedreiros. Por sua vez, obras estruturais envolvem engenheiros e arquitetos que,  inclusive, precisam ser autorizadas pelo condomínio.

Isso é o que informa a NBR 16.280:2015, a norma da ABNT de reforma de apartamento. Isso porque garante a saúde estrutural dos edifícios e trata de reformulações nas unidades. 

Agora, caso seja realizada uma obra pequena e sem mudanças estruturais — como uma troca de revestimento —, a contratação de um pedreiro especializado pode ser suficiente.

Por outro lado, se a obra incluir mudanças na parte elétrica ou hidráulica, pode ser preciso contar com outros tipos de especialistas. Isso será necessário caso você queira mudar toda a fiação das luzes, instalar uma banheira, entre outros. 

Independentemente do profissional, sempre peça para ver alguns de seus trabalhos prontos. Assim, você pode avaliar se o nível de qualidade do serviço satisfaz as suas exigências. 

Depois de contratar o profissional responsável pela obra, é hora de fazer a medição e fechar o projeto, a lista de materiais e fornecedores, o orçamento, as etapas e os prazos para a reforma.

Quem autoriza uma reforma em apartamento?

Uma reforma de apartamento pequeno ou grande precisa ser aprovada pelo síndico. No entanto, também é necessário ter a aprovação da Prefeitura do município, que vai avaliar o projeto legal do proprietário do imóvel.

Essa é a regulamentação prevista na NBR 16.280:2015. As únicas exceções são as seguintes:

  • Pintura de forro e paredes;
  • Substituição de fechaduras e portas;
  • Colocação de divisórias em gesso ou MDF;
  • Troca de piso por outro parecido.

Para obter a autorização, é necessário apresentar um laudo técnico. Esse documento é conseguido com o engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Ao mesmo tempo, devem ser apresentados o plano de reforma de apartamento e a RRT, que explicaremos melhor adiante.

Caso esses documentos não sejam apresentados, o síndico pode interromper o andamento da obra. Isso porque não há garantia de cumprimento das exigências legais e do próprio condomínio.

O responsável pela edificação também pode exigir um memorial descritivo de reforma de apartamento. Nele estão descritas todas as atividades a serem realizadas na obra e as instalações a serem feitas. Ainda haverá o detalhamento de possíveis particularidades do projeto.

Leia também: Obras em apartamento: como funcionam as regras para iniciar uma reforma 

O que é necessário para aprovar a reforma?

Para cuidar da segurança de todos e da durabilidade do empreendimento, quem vai reformar precisa apresentar ao síndico ou gestor condominial alguns documentos. 

No seu Regimento Interno, cada condomínio pode possuir exigências adicionais quando se trata de autorizar uma reforma de apartamento. Mas, obrigatoriamente, é preciso que o morador apresente:

  • Termo de responsabilidade;
  • Plano de Reformas, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) — vamos explicar melhor sobre esse;
  • Cronograma detalhado sobre o que será feito na obra e os prazos a serem cumpridos. Além disso, deverá ser apresentada a lista de funcionários, a planta e as alterações que serão realizadas.

Existe uma lei específica de reforma de apartamento?

Na verdade, não existe uma lei de reforma de apartamento. No entanto, existe a norma da ABNT, que determina o que o síndico pode exigir dos condôminos que desejam fazer uma obra. Além disso, a NBR indica quais são as responsabilidades do morador.

Ainda tem a ART e a RRT, que trataremos melhor adiante. Elas identificarão e atribuirão a responsabilidade técnica a engenheiros e arquitetos. 

Portanto, é importante seguir as diretrizes para saber por onde começar a reforma do apartamento. Caso contrário, você poderá ter problemas e até ter que interromper os trabalhos.

O que é ART e RRT?

ART é a sigla para Anotação de Responsabilidade Técnica e RRT, para Registro de Responsabilidade Técnica. Ambos têm a mesma função: sinalizar o responsável técnico pela reforma do apartamento. Portanto, você pode precisar de um documento ou de ambos. Tudo depende dos profissionais que contratará.

Ou seja, a norma técnica de reformas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 16.280:2015 estabelece que alterações feitas em condomínios — inclusive em seu interior — devem ser comunicadas ao síndico. 

O condômino precisa apresentar para esse profissional uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinadas por engenheiros (ART) ou arquitetos (RRT). 

Assim, esses documentos são uma espécie de selo de garantia de que o serviço prestado por um profissional habilitado e atesta que ele se responsabiliza pelo projeto.

Agora, é com o síndico! O gestor deve avaliar se a obra está de acordo com a ART ou RRT e se realmente não coloca moradores e estrutura em risco. Se ele concordar, os documentos recebidos devem ser arquivados.

O profissional também deve fiscalizar a execução da obra, garantindo que tudo esteja sendo realizado conforme acordado. Após a conclusão, ele deve fazer uma vistoria. 

Vale dizer que é preciso ter a autorização do proprietário no caso de reformas em um apartamento alugado. Isso deve ser feito antes mesmo de tratar com o síndico. Além disso, os detalhes devem constar no contrato — principalmente, quem vai bancar a obra.

Quando é necessário contratar um engenheiro para reformas em apartamento?

A contratação de uma equipe de engenharia resguarda o morador de responsabilidades técnicas da obra, além de ter um respaldo de garantia do serviço, seguindo o Código Civil Brasileiro.

Ou seja, a não ser em caso de pequenas alterações, é sempre indicado contar com a ajuda especializada que ajudará a alinhar todos os processos com os profissionais envolvidos, como pedreiros, eletricistas e arquitetos.

Leia também: Estas pequenas reformas podem valorizar seu imóvel para venda e aumentar o preço do aluguel

Lucas Amaral

Sócio administrativo da Fato Engenharia

O engenheiro será o responsável por toda a gestão da obra: do planejamento e orçamento a todas as decisões técnicas e de alinhamento que se fazem necessárias durante uma reforma. A atuação do engenheiro assegura uma melhor tomada de decisão, economia de recursos, cumprimento de prazos e custos, sempre sendo orientado pelas boas práticas da construção civil.

O que é preciso para fazer uma reforma no apartamento?

Trabalhador usando martelo durante a reforma de um apartamento. Imagem disponível em Getty Images.

Para saber por onde começar a reforma de apartamento, você deve conhecer as etapas da obra. Elas precisam ser cumpridas da forma correta para evitar imprevistos e problemas. Veja o passo a passo para se precaver:

Faça o planejamento

Considere cada alteração estrutural e compare com a planta do imóvel para preservar a estrutura. Você deve conferir esses detalhes com o síndico. Especialmente, se o prédio tiver sido construído com bloco estrutural. 

Nesse caso, é praticamente impossível fazer alterações nas paredes, porque isso traz risco para a segurança da edificação.

Cubra e proteja pontos-chave do imóvel

Tome os devidos cuidados e proteja janelas, móveis, vidros, revestimentos etc. 

Esse processo é feito cobrindo tudo com plástico, lona e outros materiais. Assim, você evita quebras, riscos e rachaduras e a obra acontece com menos riscos.

Avalie a necessidade de demolição

Essa etapa requer muito cuidado devido ao que já foi abordado no planejamento. É importante preservar as vigas de sustentação. Além disso, se você demolir algo, terá que recolher o entulho. 

Então, contrate uma caçamba para evitar sobrecarga no ambiente de trabalho. Note que  nem toda reforma de apartamento exige essa etapa.

Cuide da reconstrução

Esse é o momento de aplicar o projeto e garantir que a configuração do apartamento ganhará os contornos que deseja. Assim, é possível atender às suas necessidades.

Atente-se às instalações elétrica e hidráulica

Busque modernizar essa parte e conte com bons profissionais. Assim, você garantirá uma fiação forte e adequada aos eletrodomésticos. Em relação às tubulações hidráulicas, elas ficam mais resistentes, especialmente se você adquiri-las de bons fabricantes do mercado.

Considere o acabamento

Essa é a etapa final da reforma do apartamento. Ela pode incluir o preparo do forro de gesso, colocação das bancadas, louças, pintura, metais e revestimento.

Iniciando a reforma

Depois de obter a aprovação do síndico, já é possível iniciar a reforma do apartamento, de acordo com o cronograma e com os horários permitidos pelo condomínio. Cada empreendimento  tem suas regras,então, é preciso ficar de olho.

As obras costumam começar pela etapa de demolição. Geralmente, é a fase que gera mais transtornos, principalmente se você mora na unidade. Isso acontece devido à bagunça e ao barulho no local. Caso esteja reformando um cômodo por vez, uma boa ideia é proteger e isolar os demais ambientes.

Todo o entulho de demolição deve ser descartado em caçambas, que levam o material aos aterros credenciados pela prefeitura da sua cidade. O descarte em calçadas ou terrenos vazios é ato passível de multa e prejudicial ao meio ambiente.

Leia também: Como produzir menos lixo e descartar corretamente seus resíduos

A etapa seguinte é a de instalações. Ela pode ocorrer ao mesmo tempo em que as demolições, otimizando o tempo para concluir o projeto. 

Esse é o momento de alterar a infraestrutura elétrica e hidráulica, além de instalar ar condicionado, alvenarias e automação. Também pode ser realizada a impermeabilização das áreas úmidas. 

Na sequência, começam os acabamentos. É quando são realizados o assentamento de porcelanatos, a instalação de piso de madeira, a produção das bancadas, a colocação de caixilhos, as louças e os metais. 

Algumas dessas atividades — como a instalação de pias — geram muito pó e sujeira. Além de incomodar o morador, eles podem danificar outras estruturas mais sensíveis, como bancadas de madeiras. Por isso é muito importante respeitar a ordem correta do trabalho.

Finalizando a reforma

Agora, chegou a fase de finalização. É a hora de pintar, aplicar revestimentos, instalar luminárias, montar a marcenaria e outras tarefas que, pouco a pouco, vão dando a cara que você imaginou ao imóvel. 

Antes de dispensar a equipe, há dois serviços adicionais que devem ser realizados.

O primeiro é uma limpeza fina da obra, que deixa para trás a bagunça e a sujeira que a reforma fez na sua casa.

O segundo é o checklist de qualidade. O responsável pela obra vai avaliar possíveis falhas que precisam de reparos para uma entrega adequada. Você também pode realizar essa vistoria da reforma do apartamento e solicitar ajustes ao responsável.

O síndico deve receber o termo de encerramento das obras, nos termos da ABNT NBR 14.037:2011, assinado pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela reforma.

Leia também: O que é memorial descritivo, como fazer e tipos

Como lidar com imprevistos na reforma de apartamento?

Mesmo com todo o cuidado para executar o planejamento, contratar os melhores profissionais e aprovar a obra, você ainda está sujeito a encontrar algum imprevisto. 

Para lidar com esse tipo de situação, o engenheiro Lucas Amaral indica que os moradores já procurem saber quais as normas e processos do prédio, como horário de uso do elevador, de fechamento de água, regras sobre ruídos e limpeza etc. Isso para garantir, também, a boa convivência com os vizinhos durante o período de obras.

Lucas Amaral

Sócio administrativo da Fato Engenharia

De forma um pouco mais técnica, recomendo a avaliação da troca dos embutidos de elétrica e hidráulica. Apesar de não estarem aparentes, são itens que não costumam ter manutenção rotineira e que podem ocasionar em manutenções futuras e, eventualmente, retrabalhos. Também recomendo uma atenção especial com as impermeabilizações. Problemas de infiltração costumam trazer prejuízos para o seu apartamento e dos vizinhos.

Caso você encontre um empecilho não esperado, a melhor saída é negociar a solução com os profissionais que já estão trabalhando no projeto. Mas, em algumas situações, será necessário contratar um profissional extra especializado no assunto.

Por isso, é recomendado que você tenha uma reserva de emergência ou que não utilize todo o orçamento disponível na reforma de uma vez. Caso contrário, terá que usar outra fonte de renda para os reparos adicionais.

Além disso, dependendo do problema, pode ser necessário readequar o cronograma, atualizar o ART/RRT e aguardar novamente a liberação do síndico. Isso é o que vai atrasar os seus planos.

Se você estiver dependendo do fim da obra para entrar no apartamento —– ou para voltar a ter uma vida normal —– não há o que fazer. Procure ter o novo prazo o mais rápido possível para conseguir pensar numa solução.

Quanto custa em média a reforma de um apartamento?

Ferramentas e tabela do arquiteto dispostas sobre uma bancada. Imagem disponível em Getty Images.

A obra vai ter um custo variável. Tudo depende do que você fará e do tamanho das alterações. Assim, a reforma de apartamento pequeno será mais barata do que a de um imóvel grande. De toda forma, o valor médio por metro quadrado vai de R$ 800 a R$ 2.000.Essa quantia inclui mão de obra e materiais. 

Além disso, os preços variam de acordo com a cidade, os profissionais contratados e se você decidirá fazer alguma atividade por conta própria – é possível realizar algumas tarefas mais simples para economizar.

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