Preço do aluguel: “regra de ouro” do mercado imobiliário cai em desuso

Assim como fiador, caução e seguro-fiança, cobrar 0,5% do valor do imóvel é coisa do passado

Preço do aluguel: “regra de ouro” do mercado imobiliário cai em desuso

A revolução do mercado imobiliário vem derrubando alguns pilares de décadas. Com as novas tecnologias, figuras pré-históricas como o fiador, o depósito-caução e o seguro-fiança já são coisa do passado. E uma prática – outrora tão consolidada que ficou conhecida como “regra de ouro” -, praticamente caiu em desuso de poucos anos pra cá: a de estipular o aluguel tendo como base 0,5% do valor de venda do imóvel.

De acordo com uma reportagem publicada nesta semana pela editoria de economia do portal Terra, a crise do últimos anos no mercado imobiliário, definitivamente, mudou a regra do jogo. Atualmente, o cálculo do valor a ser cobrado pelo aluguel é motivo de mais atenção por parte dos donos de imóveis.

Novas variáveis no cálculo

Como a “regra de ouro” se tornou obsoleta, o cálculo do valor do aluguel ganhou outras variáveis. Entre elas, estão a comparação de preços de imóveis semelhantes e na mesma região; a consulta a corretores e o uso da tecnologia para análise de dados de mercado, com a ajuda da inteligência artificial. Além disso, num momento posterior, ainda tem a negociação entre inquilino e proprietário, que muitas vezes acaba impactando no preço final.

O cálculo do valor de um aluguel é um dos serviços que o QuintoAndar oferece. Com uma ferramenta online de precificação de aluguel, você preenche um formulário com informações sobre o imóvel e sua localização. E a tecnologia faz o resto.

Dados da Fipe

Segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que calcula todos os meses a taxa de rentabilidade do aluguel, o último ano em que o retorno com a locação chegou a 0,5% do preço de venda foi 2013. Com o início da recessão econômica, em 2014, esse percentual começou a cair. E no ano passado, por exemplo, o valor de aluguel passou a representar, em média, 0,37% do valor de venda de um imóvel.

A reportagem do Terra faz uma comparação sobre o comportamento do mercado usando os anos de crise econômica, de acordo com dados da Fipe. Segundo o artigo, em janeiro de 2015, o valor de venda dos imóveis havia subido 12,7%, em 12 meses. Em 2017, considerado o último ano da crise, esse valor de venda havia caído apenas 0,74%, também em 12 meses. Por outro lado, o valor médio das locações, que subiram 1,6% em janeiro de 2015, caíram 2,9% em janeiro de 2017.

“O preço de aluguel é mais sensível ao mercado. O valor de locação caiu bastante durante a crise. Teve três anos de queda e só voltou a subir no ano passado em termos nominais. Enquanto isso, o preço de venda ficou estagnado”, disse o economista Bruno Oliva, da Fipe, ao Terra.

A obsoleta “regra de ouro”

A regra era simples: cobrar pelo aluguel cerca de 0,5% do valor de venda do imóvel. Com isso, se um apartamento era avaliado em R$ 500 mil, seu aluguel poderia ser calculado em R$ 2,5 mil. Com a crise, os valores de venda pararam de subir. E uma vez que o mercado de locação foi inundado por imóveis não vendidos, os reajustes de aluguel passaram a variar bem abaixo da inflação.

Valor mais baixo

A reportagem do Terra citou o exemplo do engenheiro Milton Fontoura, de 63 anos. Ele é dono de um apartamento na Barra Funda, em São Paulo. E seu imóvel vale R$ 800 mil. Pela “regra de ouro”, o valor do aluguel seria estipulado em R$ 4 mil (0,5%). Mas o proprietário acabou anunciando por R$ 2,9 mil.

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