Ao longo do período de um contrato de locação, pode acontecer de uma das partes encerrar o acordo antes do tempo. Mas como proceder nessas situações? Para ajudar tanto inquilinos (locatários) quanto proprietários (locadores) sobre a quebra de contrato de aluguel, traçamos por alguns cenários.

Lei do Inquilinato

A quebra de contrato de aluguel é um direito garantido ao inquilino pela Lei do Inquilinato. No entanto, a depender do prazo em que esse pedido de rescisão é feito, o locatário poder ter que pagar uma multa proporcional, como você verá a seguir.

Já o o locador, de acordo com a legislação, não pode reaver o imóvel alugado antes do prazo firmado no contrato de locação. Mas mesmo nestes casos, há exceções, como no caso de o dono do imóvel precisar o bem para uso próprio – caso não tenha outro – ou para o uso de filhos, pais ou avós. Ou se o inquilino cometer algo que se caracterize em quebra de contrato.

O contrato do QuintoAndar

Imobiliária digital com mais de R$ 50 bilhões de ativos em gestão, o QuintoAndar administra contratos de aluguel de imóveis residenciais em mais de 30 cidades pelo país. E é líder desse mercado no Brasil.

No QuintoAndar, os contratos são padronizados e têm duração de 30 meses. E a quebra de contrato de aluguel por parte do inquilino pode ser feita sem multa após 12 meses do início da locação, desde que o locatário cumpra um aviso prévio de 30 dias.

A Lei do Inquilinato, no entanto, prevê uma situação em que o locatário fica dispensado da multa, caso a devolução do imóvel aconteça antes do período de 12 meses: quando a pessoa trabalha em regime de CLT é transferida por seu empregador, seja ele privado ou público, para prestar serviços em localidades diferentes (cidade, estado ou país). Mesmo assim, é preciso notificar o locador por escrito, em um prazo de no mínimo trinta dias de antecedência.

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Multa por quebra de contrato de aluguel

Caso o pedido de rescisão aconteça antes de o compromisso completar 12 meses ou caso não seja respeitado o aviso prévio de 30 dias após um ano de contrato, o inquilino irá pagar uma multa.

Portanto, se você é inquilino e tem um imóvel alugado pelo QuintoAndar, veja aqui como é feito o cálculo da multa, caso deseje fazer a quebra de contrato de aluguel antes de completar 12 meses ou sem cumprir o aviso prévio.

Quais são as principais etapas na quebra de contrato de aluguel?

No QuintoAndar, a rescisão deve ser solicitada pelo aplicativo ou navegador. Na tela inicial, acesse o ícone do menu e em seguida, clique em “Meu aluguel”. Depois, entre no seu imóvel clicando em “Ver aluguel”. E, no fim da página, selecione a opção “Rescisão do contrato”.

Em aplicativos no iOS (iPhones e iPads), clique no item “Contratos”, também ao final da página, para acessar seu imóvel e ver a opção “Rescisão do contrato”.

Passo a passo da rescisão de contrato

  • Preencha o formulário do pedido da rescisão para formalizar a sua intenção de saída;
  • Indique a data que você quer sair do imóvel e clique em calcular multa de rescisão;
  • Verifique se há multa e o valor, depois clique em “Enviar aviso de rescisão”. Para confirmar, escolha o motivo da sua saída;
    • Lembre-se: caso o motivo seja uma transferência de trabalho, será preciso anexar a carta de transferência, em papel timbrado da sua empresa, no link “Anexar carta”. O documento será analisado e poderá significar a isenção da multa. A multa só é extinta para as pessoas que constam no contrato como locatárias. A carta não tem efeito para quem é apenas morador do imóvel.
  • A quebra de contrato de aluguel será feita na data de saída informada no pedido de rescisão, sendo que o valor do aluguel será calculado proporcionalmente até a data de saída;
  • Se você precisar adiar a saída ou permanecer no imóvel após a data estipulada, o aluguel será cobrado de forma proporcional, até o dia de desocupação;
  • Faça o cancelamento de todas as contas de consumo em seu nome – luz, gás, água, entre outras – e quite qualquer fatura que estiver em aberto;
  • A vistoria de saída será realizada após a sua mudança, com o imóvel desocupado. O aviso do agendamento será enviado a você por e-mail. Você deverá enviar um e-mail de confirmação, indicando o local onde a chave estará disponível para que o vistoriador possa acessar o imóvel.
    • Importante: o imóvel precisa ser devolvido ao proprietário nas mesmas condições apontadas no laudo da vistoria de entrada. Por isso, faça todos os reparos necessários.
  • Após a realização da vistoria de saída, o QuintoAndar envia o laudo ao proprietário, que terá um prazo de sete dias para analisar e decidir se concorda com as condições em que o apartamento foi entregue;
  • Depois do período de análise do proprietário, será a sua vez de analisar o laudo. O QuintoAndar envia para você a vistoria, junto com as considerações do vistoriador. E caso seja necessário algum ajuste, você terá até sete dias a partir da data de envio para executá-lo;
  • Após a realização e aprovação dos ajustes solicitados, você nos envia fotos, para que seja feita a validação com o proprietário;
  • Quando todos os pagamentos referentes à locação estiverem quitados (contas de consumo, aluguel, multa rescisória e valores referentes aos reparos), as etapas do seu processo de rescisão serão encerradas.

Quando o proprietário pode pedir a quebra de contrato de aluguel?

A Lei do Inquilinato não permite a solicitação de rescisão do contrato de aluguel. Exceto, como já dissemos anteriormente, em caso de necessidade de moradia sua ou de parentes próximos, como filhos, pais e avós. No entanto, se o inquilino concordar com a rescisão, ela poderá acontecer.

Caso o proprietário deseje vender o imóvel, ele deverá, de acordo com a Lei do Inquilinato, dar o direito de preferência na compra pro inquilino.

O proprietário deve informar o QuintoAndar sobre o interesse na venda e as condições comerciais que ele está propondo pelo imóvel. Assim, a empresa pode informar o inquilino, pra que seja dado a ele o direito de preferência pela compra.

Caso o inquilino não queira comprar, ou não responda no prazo de 30 dias, o proprietário poderá seguir com a venda. Visitas de interessados na compra poderão acontecer, desde que previamente combinadas com o inquilino.

Em caso de venda, se o novo dono não tiver interesse em manter o contrato de locação, ele terá o prazo de 90 dias a contar da compra pra pedir a rescisão do contrato para o inquilino, que por sua vez terá até 90 dias para desocupar o imóvel.

Tudo de forma digital pelo QuintoAndar

Assim como acontece em todo o processo de início de locação, a quebra de contrato de aluguel pelo QuintoAndar também é toda feita de forma digital, tudo pelo app ou pelo site da imobiliária digital.