Se você está estudando agora sobre a compra do seu primeiro imóvel, especialmente se não tem todo o montante para fazer a aquisição à vista, é importante conhecer todas as possibilidades e os tipos de financiamento imobiliário que o mercado oferece. 

Para te ajudar, montamos um guia rápido, com as principais informações que você deve levar em consideração ao buscar o crédito imobiliário na hora de realizar o sonho da casa própria.

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Qual é o melhor tipo de financiamento imobiliário?

A resposta é: depende da sua necessidade. Basicamente, os tipos de financiamento imobiliário – com suas taxas diferenciadas e banco para banco e formas de pagamento – se enquadram em duas categorias: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que oferecem diferentes cenários para quem deseja financiar um imóvel. 

Conheça as principais diferenças entre eles:

Sistema Financeiro de Habitação

Regulado pelo Governo Federal, o SFH é o principal programa habitacional de financiamento do país. Por ele, é possível financiar um imóvel até R$ 1,5 milhão com juros menores que as taxas de mercado. 

É pelo SFH, que só pode ser feito por pessoa física, que é possível utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da Poupança. 

Além disso, a instituição financeira só pode financiar 90% do total do imóvel. E parcela mensal pode comprometer apenas 30% da renda mensal da pessoa que pede o crédito.

Exemplo:

  • Renda mensal: R$ 4.000
  • Valor máximo da parcela: R$ 1.200 (30%)

Sistema Financeiro Imobiliário

O SFI, por sua vez, abriga outras modalidades de financiamento imobiliário, com regras menos rígidas, uma vez que não é regulado pelo Governo Federal.

Pode ser feito tanto por pessoa física quanto jurídica e suas condições são estabelecidas pelos próprios agentes financeiros. 

Por esse motivo, a modalidade não impõe valor máximo para os imóveis financiados, comprometimento de renda e limite na taxa de juros. O financiamento pode ser de 80% a 90% do valor do imóvel. 

Uma vez que não tem limite de valor, esse sistema, automaticamente, contempla todos os imóveis acima de R$ 1,5 milhão, que é o teto do SFH.

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Taxa de financiamento imobiliário

Um ponto-chave na hora de fechar um financiamento de imóvel é a taxa de financiamento imobiliário. O seja, quanto você vai pagar de juros à instituição financeira escolhida para a contratação do crédito imobiliário

Sejam quais forem os tipos de financiamento imobiliário, em todos o princípio é o mesmo: o banco empresta o dinheiro para a compra do seu imóvel, mas precisa, de alguma forma, lucrar com essa operação. E é dos juros cobrados em cima das prestações que vem esse lucro.

Para fechar o contrato de financiamento, a instituição financeira se certifica de que você cumpre todas exigências para que as parcelas mensais sejam pagas normalmente até o fim do financiamento – que pode ser de até 35 anos.

Geralmente, a taxa de financiamento imobiliário varia de acordo com três fatores fundamentais:

  • Perfil de crédito cliente;
  • Prazo do financiamento;
  • Relacionamento com o banco.

Veja nosso artigo específico sobre esse tema e saiba tudo sobre taxa de financiamento imobiliário, inclusive com os valores e os tipos de financiamento imobiliário praticados pelos principais bancos do mercado. 

Os diferentes tipos de amortização

Assim como existem diferentes tipos de financiamento imobiliário, há, também, diferentes modalidades de amortização. Ou seja, as formas como o pagamento das parcelas será feito, em uma diminuição gradativa da dívida, até o momento da quitação. 

E a característica das parcelas, o jeito como elas serão pagas, é algo muito importante e que deve entrar no planejamento financeiro de quem está procurando tipos de financiamento imobiliário para a compra da casa própria.

Veja quais são:

Tabela Price

Nesse tipo de amortização – muito popular em todo o mundo, mas cada vez mais em desuso no Brasil -, cada parcela possui um valor fixo, no qual estão incluídos os juros do financiamento, desde o início até a quitação. 

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização, a Tabela Price tem o atrativo de apresentar parcelas mais baixas no início do financiamento. No entanto, por ter um valor fixo nas prestações mensais, acaba representando um gasto maior para o comprador ao final do processo.

A cobrança dos juros nesse sistema é decrescente, mas a amortização acaba sendo crescente. Ou seja, no início do processo, as parcelas são compostas basicamente pelos juros do financiamento. Porém, conforme esses juros vão diminuindo, começa a entrar a amortização do valor do imóvel em si.

No Brasil, por seu histórico de décadas de instabilidade econômica, com altas taxas de inflação e juros, a Tabela Price foi adaptada, com o uso de índice de reajuste nas prestações, fazendo com que as prestações deixassem de ser fixas e passassem a variar de acordo com a inflação.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

No Sistema de Amortização Constante, ao contrário da Tabela Price, as prestações costumam ser mais altas no início. 

Em compensação, esse tipo de amortização trabalha com a redução dos juros ao longo do financiamento, o que faz com que essas parcelas sejam decrescentes ao longo do tempo e terminem menores do que no início. 

Ao final do processo, o valor total pago pelo imóvel acaba sendo menor com o SAC, podendo chegar até a 10% de diferença em comparação com a Tabela Price.

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

Em um meio termo entre a Tabela Price e o SAC está o Sistema de Amortização Crescente, que apresenta parcelas maiores no início do financiamento, mas que, ao final de todo o processo, termina em prestações menores. 

Nessa modalidade, as prestações iniciais são muito altas. Mas, com o tempo, esses valores vão decrescendo, uma vez que, a cada ano do financiamento o valor das parcelas é calculado a partir do saldo devedor, o que acaba significando uma redução dos juros ao final do processo.

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