Estipular um valor atrativo para o seu imóvel é um dos principais fatores para conseguir vendê-lo. Você pode anunciar no mercado imobiliário pelo preço que desejar.

Mas, você sabia que, perante o Poder Público, o seu bem já tem um preço? É o chamado valor venal

Está pensando em como vender um imóvel e quer entender a importância desse cálculo? A gente te explica a seguir como e onde ele é aplicado.

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O que é valor venal?

Valor venal é uma estimativa de preço de um imóvel feita pelo Poder Público para uma transação de propriedade. A análise do valor do imóvel é feita pela prefeitura da cidade em que a propriedade está localizada.

Cada prefeitura possui uma base própria de cálculo que define os valores venais dos imóveis por região.

O valor venal é usado para o pagamento de impostos relacionados àquele bem.

É o caso do cálculo do IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana). A mesma lógica vale para os carros. Eles também possuem valor venal, que serve de base para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA).

Leia também: Glossário de compra e venda de imóveis

O valor venal também pode ser usado como base para o cálculo do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Nem sempre ele é considerado, pois o cálculo do ITBI leva em conta o maior valor na comparação entre o preço estipulado da transação do imóvel e o valor venal.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, na maioria da vezes o valor de venda de um imóvel costuma ser maior do que o valor venal. Neste caso, o ITBI leva em consideração o referencial mais alto – ou seja, o valor de mercado. Mas o contrário também pode acontecer, caso o valor venal seja maior.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI, é a porcentagem obrigatória que deve ser paga sempre que ocorrer uma transação de transferência de titularidade de um imóvel, ou seja, sempre que passar a construção para o nome de outra pessoa.

Além disso, no ramo imobiliário, o valor venal é uma base de cálculo do valor de mercado de um imóvel. Ele funciona como uma espécie de preço mínimo que pode ser cobrado pelo imóvel na hora da venda, antes de se agregar valor com as características que possui.

O que é valor venal de referência?

Até abril de 2021, no município de São Paulo, o valor venal de referência era utilizado como base de cálculos do ITBI. Esse era um valor determinado com base em uma pesquisa de mercado disponível para consulta no site da prefeitura. 

Seu objetivo era evitar a evasão fiscal. Entretanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o valor venal de referência deveria ser completamente afastado para fins de cálculo do imposto. 

Portanto, se você estiver prestes a adquirir um imóvel na capital paulista, confira se o valor adotado para o ITBI é o correto. Isso evitará dores de cabeça!

Como é calculado o valor venal

Veja algumas das características que as prefeituras costumam levar em consideração para fazer o cálculo do valor venal de um imóvel:

  • Área do terreno ou da edificação (m²); 
  • Valor do metro quadrado na região;
  • Obsolescência;
  • Idade da propriedade;
  • Tipo de terreno;
  • Profundidade do terreno;
  • Condomínio;
  • Logradouro;
  • Função da edificação (Comercial, residencial, etc);
  • Reformas ou modificações na construção.

A avaliação é feita de acordo com a Planta Genérica de Valores. Trata-se de um mapa do município que divide as regiões urbanas em áreas em valores determinados. 

Por que o valor venal é importante?

O valor venal do imóvel é fundamental para a análise da precificação de mercado da propriedade. É a partir dele que os corretores são capazes de determinar o valor mínimo qual faz sentido o imóvel ser vendido, garantindo um bom negócio para o proprietário.

Além disso, a base de cálculo que estamos falando nesse artigo também pode auxiliar a determinar diversas questões judiciais, como:

  • Quitação de tributos: regularização das dívidas com tributações públicas, como IPTU e outras taxas como coleta de lixo e conservação urbana;
  • Inventários e partilhas de bens: o valor venal serve como base para o cálculo do imóvel para efeitos de transmissão de bens a familiares de pessoas falecidas;
  • Pagamento de financiamentos: quando um cliente entra na Justiça após uma instituição financeira não cumprir acordos ou praticar juros e taxas abusivas no contrato de financiamento;
  • Transferência de titularidade: em ações judiciais dessa natureza, o valor venal é usado como base para o cálculo do ITBI e do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). E, segundo é cobrado na transmissão não onerosa de bens – ou seja, quando não há dinheiro envolvido na transação -, como em heranças ou doações.

Como é calculado o valor venal de um imóvel?

O cálculo do valor venal não é feito aleatoriamente. As prefeituras contam com uma fórmula para fazer essa conta, com base em algumas características variáveis do imóvel sem considerar especulações e demandas do mercado imobiliário. 

O cálculo do valor venal de um imóvel funciona assim:

V = A x VR x I x P x TR, no qual

  • V = valor venal do imóvel;
  • A = área do terreno ou edificação;
  • VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
  • I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
  • P = posição do imóvel no logradouro;
  • TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos, reformas etc.).

Aqui, a gente deve lembrar que esse cálculo vai variar de acordo com a prefeitura de cada cidade. É preciso consultar a legislação do município em que a casa ou apartamento se localiza para evitar equívocos. 

No município de São Paulo, por exemplo, a subdivisão em zona urbana ou zona fiscal vai influenciar também para se chegar ao valor do imposto municipal.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Uma das dúvidas mais recorrentes sobre o assunto é se o valor venal equivale ao valor de mercado, ou seja, o valor final pago na transação de um imóvel. 

A resposta é: não necessariamente. 

O valor venal deve servir de parâmetro para o cálculo do valor negociado pela propriedade. mas o proprietário não é obrigado a levá-lo em conta na hora da venda. 

É possível vender um imóvel por um preço abaixo ou acima do valor venal que ele apresenta. As variações no valor final são reflexo de questões mercadológicas, como:. 

  • Metragem;
  • Acesso por transporte público;
  • Localização;
  • Segurança;
  • Conservação de imóvel/prédio/áreas comuns.

Por exemplo, se o valor venal de um imóvel é de R$ 250 mil, ele pode ser vendido por R$ 100 mil ou até mesmo por R$ 450 mil.

A definição do preço vai depender dos interesses de quem está vendendo.

A dica para quem vai vender é pesquisar individualmente os valores venais pela região na hora de estipular o preço de uma propriedade. Quem vai comprar também deve conhecer o valor venal para evitar possíveis prejuízos após a assinatura do contrato.

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Onde encontrar o valor venal do imóvel no IPTU?

É possível consultar qual o valor venal do imóvel junto à prefeitura da região em que a propriedade está localizada. No caso de algumas cidades, a consulta pode ser feita pela internet a partir do IPTU e da data de inscrição do imóvel.

No caso de algumas cidades, como São Paulo, a consulta é facilitada, pois pode ser feita pela Iinternet, no portal da prefeitura, a partir do IPTU.

Para saber onde encontrar o valor venal do imóvel no IPTU, consulte o número de inscrição da propriedade (encontrado no carnê) e a  data de inscrição do imóvel.

Mas, como saber o valor venal de um imóvel se essa opção não estiver disponível?

Basta pedir ao proprietário do bem a certidão de dados cadastrais, um documento emitido na prefeitura ou no cartório, dependendo da cidade. 

É importante ter acesso ao valor venal antes de negociar um imóvel, evitando cobranças retroativas ou regularizando a situação.

Não se esqueça que o comprador de uma propriedade com dívida de IPTU acaba assumindo o débito como novo proprietário.

Por outro lado, se for o caso, existe a possibilidade de renegociar os débitos diretamente na prefeitura para evitar que o imóvel seja leiloado judicialmente, desde que a dívida do IPTU não seja maior que 25% do valor da propriedade.

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