Se você é inquilino, com certeza já se perguntou o que aconteceria se de repente não fosse mais possível pagar o aluguel, enquanto os proprietários temem perder essa fonte de renda mensal e precisar entrar com uma ação de despejo.

Mesmo se a situação apertar, locador e locatário devem tentar resolver tudo na base do diálogo. A ação de despejo é o último recurso a ser adotado! Com um pouco de empatia e paciência, com certeza, será possível resolver o problema. Mas, para quem deseja entender um pouco mais sobre o que é ação de despejo e quais são suas implicações para inquilinos e proprietários, explicamos detalhadamente.

O que você encontrará por aqui:

O que é uma ação de despejo

Basicamente, a ação de despejo é um processo judicial no qual o proprietário de determinado imóvel pode retirar um locatário em um prazo estipulado pela justiça. A retomada desse imóvel gera muitas dúvidas, tanto para o locador quanto para o locatário, por isso, explicamos tudo no conteúdo a seguir. 

Como funciona a ação de despejo

Se após muita conversa, não deu para resolver o atrito entre proprietário e inquilino, a recomendação é buscar um advogado especialista em direito imobiliário para ajuizar a ação de despejo, uma vez que o uso do imóvel como moradia torna o tema bastante delicado. 

O locador deve apresentar um motivo plausível, bem como documentos que ilustram a situação (comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas, registro de conversas, entre outros), além do contrato de aluguel, documentos pessoais e a escritura do imóvel.

O advogado então recorre ao poder judiciário para exigir a saída do inquilino e aguarda a decisão. Quando a decisão é favorável ao proprietário, o inquilino é notificado e tem até 30 dias para desocupar o local, mas ele ainda pode recorrer da decisão. 

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Quando o motivo da ação é atraso no pagamento, o proprietário pode entrar com uma liminar, com prazo de 15 dias para a saída do locatário, antes mesmo do julgamento final do processo. 

Quais os motivos para uma ação de despejo?

É muito comum que uma ação de despejo seja solicitada quando acontece a falta de pagamento do aluguel. No entanto, na Lei do Inquilinato estão previstos outros dispositivos que dão fundamento a essa medida drástica. Vejamos alguns deles:

Ação de despejo por falta de pagamento

Basta um dia de atraso para que o proprietário possa pedir o despejo por falta de aluguel ou das contas previstas em contrato de locação, como condomínio, IPTU, luz, água e gás. 

Na prática, os donos de imóveis costumam ser compreensivos com alguns dias de atraso – desde que não se torne um hábito – e não costumam tomar uma medida tão rígida de primeira. 

Ação de despejo para uso próprio

O locador tem o direito de entrar com uma ação de despejo da casa ou apartamento caso seja para uso próprio, destinado a qualquer fim (residencial ou comercial). 

Ele também pode acionar a medida para que cônjuge, ascendentes (pais e avós) e descendentes (filhos e netos) façam uso residencial do local, desde que não tenham imóvel no nome deles. 

Ação de despejo por permanência

Se o contrato de locação terminar, sem possibilidade de extensão ou renovação, e o locatário se negar a sair do imóvel, o dono do imóvel pode entrar com um processo de despejo para reaver o local. 

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Ação de despejo por reparos urgentes

Quando o imóvel necessitar de reparos urgentes, que não podem ser feitos com o inquilino habitando o local, ou quando ele se recusar a permitir obras em apartamento, o proprietário também pode entrar com a ação de despejo na lei

Quanto tempo demora uma ação de despejo? Qual o custo?

A ação de despejo é um processo lento, que pode levar até alguns meses para obter uma decisão. Se o morador apresentar defesa, o prazo se arrasta ainda mais.

Esse tempo depende da Comarca e Tribunal. Em São Paulo, um processo em primeira instância leva de 6 a 12 meses. Já na segunda instância, entre 8 a 15 meses. Demorado, não é mesmo?!

Muitos donos de imóveis entram com uma liminar justamente para resolver o processo mais rapidamente, uma vez que leva apenas alguns dias para ser analisada por um juiz. 

Porém, ela sai cara: é preciso  fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel. Se o proprietário vencer a ação, é possível reaver o dinheiro. 

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Existem também os custos com o serviço judiciário (as custas judiciais), que variam caso a caso. O pagamento é feito antecipadamente e o reembolso é feito após o término do processo pela parte que perder. Se comprovado que não há condições financeiras para tal, o pagamento é exonerado. 

Ação de despejo na pandemia

Em 20 de março de 2020, as ações de despejo foram suspensas em todo o país, garantindo o direito à moradia durante a crise causada pela pandemia de Covid-19

Neste ano, como a situação se agravou, a Câmara e o Senado tentam ampliar o prazo da ação de despejo suspensa até 31 de dezembro de 2021 por meio do PL 827/2020, que não foi sancionado pelo presidente. 

Por outro lado, o Supremo Tribunal Federal (STF) já garantiu a suspensão das ordens ou medidas de desocupação de áreas que já estavam habitadas até o fim do ano, e decisão que é válida atualmente (Setembro/2021).

No entanto, nem todos os inquilinos podem se beneficiar da decisão. No momento, ela só é válida para locatários de imóveis residenciais em condição de vulnerabilidade por decisão liminar.

Como evitar a ação de despejo

Não é difícil evitar ser alvo de uma ação de despejo. Basicamente, você só precisará cumprir três regras: 

  • Pagar o aluguel em dia
  • Respeitar o contrato
  • Deixar o imóvel após o período de vigência do contrato ou a pedido do proprietário

Agora, se você tentou, mas por algum motivo não deu para evitar a ação de despejo, fique tranquilo. Ainda é possível negociar o valor mensal com o proprietário do imóvel.

Se a ação ocorrer por inadimplência, após a notificação do proprietário, você tem 15 dias para realizar o pagamento dos valores atrasados. É o que chamamos de emendar a mora. 

Agora, se o aluguel estiver em dia ou as alegações do locador forem falsas, o inquilino pode apresentar provas para se defender dentro do prazo de quinze dias posteriores ao recebimento da notificação. 

O ideal é que você conte com um advogado com experiência em direito imobiliário para auxiliar durante o processo. 

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